인천지방법원 2025타경515154. 미추홀구 용현동 소노하임 11층 1103호로, 사건 용도는 근린주택이고 감정평가상 현재 연립주택으로 이용 중입니다. 현 소유자 김종심은 2022.02.04 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 275,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인 조가빈의 대항력과, 그 위험을 실질적으로 제거하는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
조가빈의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.01.14, 확정일자는 2022.01.04입니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2022.04.07 수원세무서장의 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 기재돼 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 원칙대로라면 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 구조지만, 이 사건에는 그 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수액은 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 624-58 소노하임 11층 1103호 · 도로명 토금북로 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 59.6675㎡ · 철근콘크리트조 14층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김종심 (2022.02.04 소유권이전, 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수 위험을 끊는다
말소기준은 2022.04.07 갑구 8번 압류입니다. 조가빈은 그보다 앞선 2022.01.14 주민등록과 점유를 갖췄고, 확정일자도 2022.01.04로 기재돼 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2024.02.15에 이뤄졌지만, 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 선행한 전입·점유 시점이 핵심입니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조가빈 | 제11층 제1103호 59.6675㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.14 | 2022.01.04 | 275,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
확인된 실제 임차인은 조가빈 1명입니다. 배당요구는 2024.02.15에 이뤄졌습니다. 제공된 배당추정에서는 현재 최저가 237,000,000원으로 매각될 경우 집행비용 4,118,000원을 먼저 제하고 임차인에게 232,882,000원이 배당돼 42,118,000원이 부족한 것으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 93.0%지만 ‘현재 시세보다 싸다’고 단정할 단계는 아니다
소노하임은 16세대, 사용승인일은 2017.03.14입니다. 대상 면적 59.6675㎡와 면적이 대응되는 실거래는 4건 확인됩니다. 다만 거래월이 모두 2021.12~2022.01에 집중돼 있어, 2026.09.07 매각기일의 현재 시세를 그대로 대표한다고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 59.41㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 59.67㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 59.67㎡ | 14 | 184,000,000원 |
| 2021.12 | 59.41㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 254,750,000원 |
확인된 4건의 거래가는 184,000,000원~280,000,000원, 평균은 254,750,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 237,000,000원은 이 평균의 93.0%입니다. 숫자만 보면 평균보다 낮지만, 최신 거래 자체가 2022.01 · 280,000,000원이고 거래 표본의 시차가 크므로 “현재 시세보다 싸다”는 표현으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 임차인 조가빈 보증금 | 275,000,000원 | 232,882,000원 |
| 2. 근저당 · 이윤선 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당추정 자체로는 조가빈 보증금 부족분 42,118,000원이 발생하지만, 매각물건명세서의 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 한편 국세·지방세 관련 압류가 확인돼 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가에서는 본 호를 연립주택으로 이용 중이라고 확인했습니다. 아파트로 전제해서는 안 됩니다.
- 주위환경. 인천IC 남측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 15미터, 북서측 약 8미터, 북동측 약 8미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 2,290,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층 건물의 11층이며 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 소노하임은 16세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.1회로, 대단지 공동주택보다 매수층이 제한될 가능성을 가격에 반영할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 조가빈 임차권에 대한 효력과 말소 조건을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당표만 보면 현재 회차 42,118,000원이 부족하지만, 확약 반영 결론은 실질 인수 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 세금·공과금 압류 확인. 2022.04.07, 2024.07.03, 2026.08.05 압류가 확인됩니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준을 오래된 평균에 고정하지 않기. 실거래 4건은 2021.12~2022.01입니다. 237,000,000원이 평균의 93.0%라는 사실만으로 현재 시세 대비 할인이라고 단정하지 마세요.
- 환금성 점검. 16세대 규모, 평균 유찰 2.1회라는 단지 특성을 감안해 향후 매도 수요와 적정 응찰가를 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “위험한 임차권이 있지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 배당표만 보면 보증금 275,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 42,118,000원이 미배당되는 전형적인 인수형 사건처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 조가빈 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 237,000,000원으로 정리됩니다.
남는 문제는 가격입니다. 237,000,000원은 확인된 실거래 4건 평균 254,750,000원의 93.0%이지만 그 거래는 2021.12~2022.01에 집중돼 있고, 소노하임은 16세대이며 단지 경매 평균 유찰도 2.1회입니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 2.37억의 현재 시세 적정성은 보수적으로 검증해야 한다”입니다. 권리만 보고 고평가할 물건도, 오래된 평균보다 낮다는 이유로 가격 메리트를 단정할 물건도 아닙니다.
