인천지방법원 2026타경500008. 인천 남동구 만수동 111-169, 동아빌라 3층 301호, 전용 35.46㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김수이며 2023년 4월 매매가 75,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구금액은 95,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 임차권과 확약을 함께 봐야 한다는 점입니다. 임차인 노무현은 2021.06.21. 전입, 2021.05.26. 확정일자를 갖추고 있으며 보증금은 95,000,000원입니다. 2026.01.06. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인이므로 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차인의 인수액은 실질적으로 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-169 3층301호 · 인천광역시 남동구 서판로68번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.46㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김수 · 2023.04.02. 매매 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 해소
현재 등기상 말소기준은 2026.01.06. 강제경매개시결정입니다. 임차인 노무현의 전입 2021.06.21.과 점유개시 2021.06.18.은 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자 2021.05.26.과 배당요구도 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 임차권등기는 2023.08.01. 접수됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 노무현 | 3층 301호 35.46㎡ 전부 | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
유찰 시 원계산상 인수액은 1회 유찰 27,052,800원, 2회 유찰 40,722,240원으로 증가합니다. 하지만 이 역시 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가가 내려가도 보증금 인수가 늘어 총취득비가 고정되는 일반적인 대항력 인수형”이 아니라, 제출된 확약 때문에 실질취득액이 낙찰가와 같아지는 사건으로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 37.4% 높다
동아빌라 전용 35.46㎡ 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 75,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 63,333,333원, 최신 거래는 2023.04.의 75,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -42.9%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 35.46㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2023.03 | 35.46㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2022.10 | 35.46㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2021.08 | 35.46㎡ | 3 | 111,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.46㎡ | 3건 | 63,333,333원 |
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 87,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 63,333,333원의 137.4%로, 최근 평균보다 명백히 높습니다. 최신 거래 75,000,000원보다도 신건 최저가가 높습니다. 따라서 전체 평균 75,250,000원이나 과거 111,000,000원 거래를 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 원계산 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 1. 임차인 노무현 보증금 | 95,000,000원 | 85,034,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 원계산에서는 임차보증금 부족분 9,966,000원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택 등 공동주택·단독주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층301호이며 사용승인일은 1994.04.20.입니다. 위생·급배수·난방·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 지정 내용이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 1,248,000원/㎡, 토지면적 54.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동아빌라는 총 10세대이고 확인된 동일면적 거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균 63,333,333원과 -42.9%의 최근 거래 추세를 감안하면 가격 보수성이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 14번 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 인수 계산 구분. 원계산상 신건 미배당액은 9,966,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 전체 평균 75,250,000원보다 최근 12개월 평균 63,333,333원과 최신 거래 75,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -42.9%이므로 과거 111,000,000원 거래를 현재 가격의 주된 근거로 삼기 어렵습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균의 137.4%로 최근 시세보다 높습니다.
- 현황 확인. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 외벽에는 '동아'로 표시되어 있습니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 표면만 보면 보증금 95,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재해 인수 위험이 큰 물건입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다. 권리 위험의 중심은 확약으로 해소됩니다.
다만 가격은 별개입니다. 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균 63,333,333원의 137.4%이고 최신 거래 75,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -42.9%입니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리는 정리되지만, 신건 가격은 보류”입니다. 이 물건의 승부처는 인수금액이 아니라 최근 시세를 얼마나 보수적으로 반영해 응찰가를 정하느냐입니다.
