인천지방법원 2026타경500010. 인천 계양구 장기동 곤지그린빌2차 비동 2층 202호의 다세대주택입니다. 이 사건은 겉으로 보면 보증금이 최저가보다 큰 대항력 임차인 사건입니다. 안상수는 2020.10.26. 확정일자를 받고 2020.11.20. 전입·점유를 시작했으며 보증금은 165,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2023.01.30. 금천세무서장 압류이므로 임차인의 전입·점유가 훨씬 앞섭니다. 따라서 원칙적인 권리 구조만 보면 안상수는 대항력을 갖고, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 자료가 하나 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 3번 주택임차권등기, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 안상수 임차권의 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 즉 단순 배당 계산상 미회수 보증금이 존재하더라도, 확약에 따라 임차권 말소가 이행되면 그 미회수액을 낙찰자가 실질적으로 부담하지 않는 구조입니다. 확약은 해당 임차권에 한정해 판단해야 하며, 다른 임차권에 자동 확대되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500010 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장기동 151-7 곤지그린빌2차 비동 2층202호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 장기로10번길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 건물 | 2011.01.26. 사용승인 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 · 비동 2층 202호 |
| 소유자 | 배가영 · 2020.11.25. 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘대항력 + 확약’
등기부상 과거 경서농업협동조합의 132,000,000원 근저당권은 2020.11.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2023.01.30. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 계양구 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 권리표
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안상수 | 주택전부 | 165,000,000원 | 2020.11.20 | 2020.10.26 | 有 | 有 | 없음 | 실질 0원* |
* 단순 배당 계산상 현재 회차 미배당 보증금은 16,914,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 확약 이행을 전제로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 가격 판단 — ‘151,000,000원이 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 151,000,000원인 신건입니다. 소유자 배가영의 2020.11.25. 매매 거래가액은 165,000,000원이지만, 이 값은 현재 시세를 대표하는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 아닙니다. 따라서 이를 근거로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
이 사건에서는 최신 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 현재 가격의 매력도는 보류가 맞습니다. 권리 측면에서는 확약으로 인수 부담이 해소되지만, 가격 측면에서는 감정가 자체가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 부족합니다. 즉 권리 해소와 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 1. 임차인 안상수 보증금 | 165,000,000원 | 148,086,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,532,600,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 적용하면 안상수 보증금 중 16,914,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 이 금액은 매수인 실질 인수액에서 제외합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질취득은 낙찰가와 같다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 151,000,000원 | 16,914,000원 | 0원 | 151,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 46,691,200원 | 0원 | 120,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 70,499,520원 | 0원 | 96,640,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 실제 계산도 현재 회차 16,914,000원, 1회 유찰 시 46,691,200원, 2회 유찰 시 70,499,520원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약이 있어 그 임차권의 실질 인수를 0원으로 보므로, 확약이 정상 이행된다는 전제에서는 각 회차 실질취득액이 해당 매각가와 동일합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 장기동 인천계양초등학교 동측 인근. 유사한 다세대주택·단독주택과 소규모 근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2011.01.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 건물로, 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 주차. 지상 1층 일부 필로티에 주차장이 있습니다.
- 도로. 북측·동측·남측 방면으로 노폭 약 6미터~8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(장기(구획정리))·과밀억제권역 등에 해당하며, 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 발코니. 건축물현황도 및 외부 육안상 발코니가 소재하며 이를 포함하여 감정했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 안상수 임차권에 어떻게 적용되고 어떤 조건에서 말소되는지 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 전입·점유 2020.11.20.이 말소기준 2023.01.30.보다 앞선다는 점은 변하지 않습니다. 확약이 없으면 미배당 보증금 인수 문제가 생깁니다.
- 현재 시세 별도 확인. 2020년 거래가액 165,000,000원만으로 2026년 최저가 151,000,000원의 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 후순위 권리. 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정, 계양구 압류 등은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당을 바꿀 요소를 매각기일 전 원본 자료로 다시 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 다세대주택은 내부 상태·주차·층별 선호·인근 거래 편차가 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 상태와 주변 거래를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 이 사건에서 같은 말이 아니다
안상수의 권리는 분명 강합니다. 확정일자 2020.10.26., 전입·점유 2020.11.20., 보증금 165,000,000원으로 말소기준권리보다 앞서는 대항력 임차인입니다. 그래서 배당표만 보면 현재 매각가 151,000,000원에서 148,086,000원을 배당받고도 16,914,000원이 남아 낙찰자 인수 문제로 이어지는 것이 원칙입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 안상수 임차권의 매수인 부담은 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액도 151,000,000원으로 봅니다. 다만 확약이 이 권리분석의 핵심 전제인 만큼, 원문과 말소조건을 확인하지 않은 채 “인수 없음”만 믿고 입찰하는 것은 위험합니다.
가격은 또 다른 문제입니다. 현재 시세를 보여 주는 최근 거래자료가 없어 151,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 최근 시세 확인 전까지 보류. 이 사건은 대항력 임차인의 존재보다도, 확약 원문 확인과 현재 시장가격 검증이 입찰의 승부처입니다.
