인천지방법원 2026타경500012. 인천 남동구 구월동 화신빌라(E동) 3층 301호, 전용 32.45㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 고원태로 2019년 7월 9일 거래가액 75,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 이남경의 임대차계약일은 2022년 6월 2일, 확정일자는 2022년 6월 17일, 주민등록·점유개시일은 2022년 7월 15일이고, 보증금은 60,000,000원입니다.
현재 말소기준은 2026년 1월 6일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유가 그보다 훨씬 앞서므로 임차권 자체는 대항력 있음으로 봐야 합니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 따라서 단순히 “경매개시결정 이후 권리만 소멸한다”는 식으로 보면 안 되고, 배당 후 남는 임차보증금이 있는지가 실제 인수 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1117-25 3층301호 · 인천광역시 남동구 문화서로61번길 22-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 32.45㎡ · 지하1층/지상3층 중 제3층 제301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 사용승인일 | 1987.11.02 |
| 소유자 | 고원태 (2019.07.09. 거래가액 75,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 과거 한국주택은행의 채권최고액 28,600,000원 근저당은 2002년 8월 14일 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2026년 1월 6일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 이남경은 2022년 7월 15일 전입·점유를 시작해 그보다 앞선 순위를 갖습니다. 2025년 2월 26일에는 보증금 60,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이남경 제3층 제301호 32.45㎡ · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.07.15 | 우선변제 확정 2022.06.17 · 배당요구 | 실질 0원* 현 회차 0원 · 확약 반영 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 잡힌 임차인이 아니라 실제 임차인 이남경 1명입니다. 보증금은 한 번만 계산합니다. 임대차계약일은 2022년 6월 2일, 확정일자는 2022년 6월 17일, 전입·점유개시는 2022년 7월 15일이며, 2025년 2월 26일 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다.
③ 가격·배당 구조 — 시세보다 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
이 사건은 동일 면적의 현재 실거래 비교값보다 배당 구조와 회차별 인수 가능성을 먼저 봐야 합니다. 감정가와 최저가는 모두 78,000,000원이고 아직 0회 유찰인 신건입니다. 실거래 비교 근거 없이 감정가 78,000,000원을 곧바로 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 가격이 내려가면 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당액이 커지고, 2회 유찰 시나리오에서는 원자료 기준 매수인 인수액이 11,378,560원으로 잡힙니다. 다만 제공된 말소동의 확약서를 정확도 규칙에 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 1. 임차인 이남경 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 16,196,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 주택도시보증공사의 미배당액은 43,804,000원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | HUG 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 78,000,000원 | 16,196,000원 | 43,804,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 62,400,000원 | 876,800원 | 59,123,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 49,920,000원 | 0원 | 60,000,000원 | 11,378,560원 → 실질 0원* |
* 2회 유찰 시 원자료의 룰상 매수인 인수액은 11,378,560원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어 정확도 규칙에 따라 이남경 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 해당 임차권에 한해 적용해 해석해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현장 조사일 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 화신빌라(E동)는 총 9세대입니다.
- 입지. 구월서초등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 예술회관역이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브기와지붕 지하1층/지상3층 건물로 사용승인일은 1987.11.02입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기, 창호는 샤시 마감 등입니다.
- 도로. 본건 서측으로 세로(불)변의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 1,569,000원/㎡, 토지면적은 291.4㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·준주거지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이남경의 을구 3번 주택임차권 전체를 말소하는 내용인지 입찰 직전 원문을 다시 확인하세요.
- 임차권 순위. 이남경의 전입·점유 2022.07.15는 말소기준 2026.01.06보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 본질적으로 선순위 대항력 임차권입니다.
- 회차별 인수. 현재와 1회 유찰 시나리오는 원자료상 인수 0원이지만, 2회 유찰 시 원자료상 11,378,560원이 발생합니다. 확약 적용 여부가 핵심입니다.
- 가격 검증. 동일 면적의 현재 실거래 비교 근거 없이 감정가 78,000,000원을 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 노후도·현장 상태. 사용승인일 1987.11.02인 다세대주택이므로 내부 상태와 기본 위생·급배수설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지이용계획. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획 제한의 구체적 적용 범위를 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 현 회차 실질 인수는 0”
이 물건을 단순한 “권리 깨끗한 신건”으로 보면 안 됩니다. 이남경의 보증금 60,000,000원 임차권은 2022년 7월 15일 전입·점유로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 다만 현재 78,000,000원 매각가에서는 집행비용을 제외하고도 보증금이 전액 배당돼 원자료상 매수인 인수는 0원입니다.
가격이 내려가면 구조가 달라집니다. 2회 유찰 시 매각가는 49,920,000원이고 원자료상 매수인 인수액은 11,378,560원입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정확도 규칙을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 결국 이 사건의 핵심은 “대항력 자체가 없는 물건”이 아니라 “대항력은 있으나 배당과 확약으로 승계 부담이 해소되는 물건”이라는 점입니다. 가격 면에서는 현재 실거래 비교 근거가 충분하지 않으므로, 권리 안전성만으로 78,000,000원의 가격 메리트까지 단정하지 않는 것이 맞습니다.
