수원지방법원 2025타경686. 안산시 단원구 고잔동 620-2의 비1층 102호, 전용 35.15㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 30,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 21,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 홍진원이고, 2010.03.29 매매를 원인으로 2010.04.13 거래가액 30,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부만 보면 현재 남아 있는 말소기준은 2012.02.24 안산시 압류이고, 그 뒤 국민건강보험공단 압류와 2025.06.24 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 김영애는 비102호에 2011.11.15 전입했고 2025.12.15 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경686 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 620-2 비1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 보배2길 64-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 35.15㎡ · 3층 중 비1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 홍진원 · 2010.03.29 매매 · 거래가액 30,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 30,000,000원 / 21,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 | 2025.06.24 · 망 홍진원의 상속재산 파산관재인 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 권리관계의 기준점은 2012.02.24 안산시 압류입니다. 2012.08.02 안산시 압류는 2025.03.04 해제로 이미 말소됐고, 2014.04.18 국민건강보험공단 압류와 2025.06.24 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2010.10.29 설정됐던 이재확의 근저당권 20,000,000원도 2011.11.11 해지로 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금 미상이 핵심 변수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영애 | B102호 | 2011.11.15 | 미상 | 미상 | 2025.12.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 김영애가 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인됩니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 하락 추세
청룡빌라 동일 면적 35.15㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2023.12 비1층 30,000,000원, 이전 거래는 2022.05 비1층 32,000,000원입니다. 전체 평균은 31,000,000원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균인 30,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 35.15㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 2022.05 | 35.15㎡ | -1 | 32,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.15㎡ | 2건 | 31,000,000원 |
현재 최저가 21,000,000원은 최근 12개월 평균 30,000,000원의 70.0%입니다. 숫자만 보면 9,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래가 이전 거래보다 낮아졌고 최근 구간의 추세도 -6.2%로 하락 방향입니다. 무엇보다 선순위 점유자의 보증금이 미상이므로 최저가 기준 할인율을 그대로 가격 메리트로 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 778,000원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 망 홍진원의 상속재산 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,222,000원 |
배당표 계산상 채권자 배당은 0원이고 20,222,000원이 소유자 교부로 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김영애의 보증금도 미상이라 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 21,000,000원 | 20,222,000원 | 보증금 확인 전 미상 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 14,699,999원 | 14,035,399원 | 보증금 확인 전 미상 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 10,289,999원 | 9,704,779원 | 보증금 확인 전 미상 |
유찰될수록 표면상 매각가는 21,000,000원 → 14,699,999원 → 10,289,999원으로 내려갑니다. 하지만 선순위 점유자에게 인수할 보증금이 있다면 낙찰가 하락과 별개로 실질취득비용이 남을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락 자체보다 보증금 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충효입구삼거리 북동측 인근이며 주변은 다세대주택, 단독주택, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 알.씨조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물의 비1층 102호이며, 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 알미늄새시 이중창호입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 도시가스설비 및 도시가스보일러에 의한 온수난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 280.2㎡, 공시지가는 1,636,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 청룡빌라는 13세대, 1995.10.20 사용승인된 다세대주택이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 최우선 확인. 김영애의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 재검증. 전입일 2011.11.15가 말소기준 2012.02.24보다 빠르므로 대항력 성립요건을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2025.12.15입니다. 실제 배당으로 보증금이 얼마나 회수되는지 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 표면 할인율 경계. 21,000,000원은 최근 시세 30,000,000원의 70.0%지만, 인수액이 미상이라 단순 할인율만으로 입찰가를 정할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.2%이므로 전체 평균 31,000,000원보다 최신 거래 30,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 비1층 특성. 대상 자체와 비교 실거래 모두 비1층이므로 동일 조건 거래를 기준으로 판단하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수·임대차 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 한 가지
현재 최저가는 21,000,000원으로 최신 실거래 30,000,000원의 70.0%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 그 숫자만으로 판단하는 물건이 아닙니다. 김영애의 전입일 2011.11.15가 말소기준 2012.02.24보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 즉 대항력 가능·인수액 미상 상태입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 선순위 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 최근 거래 역시 32,000,000원에서 30,000,000원으로 낮아졌고 최근 추세가 -6.2%이므로 가격 방향도 하락 쪽입니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만 임차관계가 미완성인 사건으로, 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 김영애의 보증금·확정일자 확인입니다.
