인천지방법원 2026타경500014. 부평동 그랜드캐슬 14층 1404호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아닙니다. 2017년 농협은행 근저당권은 2018년 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2023.10.30. 서민금융진흥원 가압류 6,599,541원입니다. 문제의 임차인 정진호 씨는 그보다 앞선 2022.08.31. 전입·점유, 2022.08.02. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다.

보증금은 290,000,000원으로 감정가·최저가 245,000,000원보다 큽니다. 따라서 확약을 제외한 배당 계산만 보면 매각대금에서 집행비용 4,230,000원을 뺀 240,770,000원이 임차인에게 배당되고, 49,230,000원이 미배당으로 남습니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 매수인이 이 부족분을 떠안아 실질취득이 약 294,230,000원이 되는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 제공된 판정 규칙에 따라 정진호 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 확약이 승계 여부를 바꾼다

실제 임차인은 1명입니다. 정진호 씨는 보증기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인으로 기재돼 있으며, 임대차계약일은 2022.07.18., 확정일자는 2022.08.02., 전입 및 점유개시는 2022.08.31.입니다. 2024.11.01.에는 보증금 290,000,000원 전액을 범위로 하는 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 한 상태입니다.

② 가격 판단 — 실질취득 245,000,000원, 시세 평가는 보류

확약을 반영한 현재 회차의 실질취득은 최저가 245,000,000원 + 실질 인수 0원 = 245,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가에 별도의 임차보증금 승계액을 더해 가격을 볼 필요가 없습니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 245,000,000원 또는 실질취득 245,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.

현재 소유자 신성원 씨의 등기상 취득 거래가액은 296,000,000원이지만, 이는 2022년의 개별 거래가액일 뿐 현재 시세를 의미하지 않습니다. 따라서 이 금액만으로 “싸다”거나 “비싸다”고 결론 내리지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 부족분은 49,230,000원입니다. 다만 본 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 리포트의 실질 인수 판단에는 이 부족분을 더하지 않습니다. *확약이 없다고 보는 원칙적 계산에서는 현재 회차 49,230,000원이 매수인 인수액으로 산출됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 임차권 범위는 제14층 제1404호 62.46㎡ 전부입니다.
• 주위환경. 인천부평중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·오피스텔·아파트 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물로, 급배수·위생·도시가스·난방·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
• 도로. 동측 및 남측으로 각각 약 8미터 및 약 6미터 폭의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정진호 임차인의 임차권과 미배당 보증금까지 어떤 조건으로 정리하는지 원문을 확인해야 합니다.
• 대항력 순서 재확인. 전입·점유 2022.08.31.은 말소기준 가압류 2023.10.30.보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 대항력 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
• 배당 부족액 점검. 현재 회차 원칙적 부족분은 49,230,000원입니다. 유찰 시 제공된 시나리오상 인수액은 97,544,000원, 136,195,200원으로 커집니다.
• 가격은 별도 검증. 실거래 비교값이 없으므로 최저가 245,000,000원을 두고 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 동급 다세대 실거래를 직접 대조해야 합니다.
• 등기·명세서 대조. 2017년 농협은행 근저당은 2018년 말소됐고 현재 말소기준은 2023.10.30. 가압류입니다. 최신 등기와 매각물건명세서에서 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형 구조지만, 확약이 결론을 바꾼다”

표면만 보면 상당히 까다로운 경매입니다. 실제 임차인 1명, 보증금 290,000,000원, 말소기준보다 앞선 전입·점유, 확정일자와 배당요구까지 갖춘 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 현재 최저가 245,000,000원에서는 원칙적으로 49,230,000원이 미배당으로 남습니다.

하지만 이 사건에는 결과를 바꾸는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 제공된 판정 규칙에 따라 이를 정진호 임차인에게 적용하면 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 245,000,000원입니다. 다만 이 결론은 확약서의 효력과 범위를 전제로 하므로, 권리분석의 마지막 단계는 반드시 원문 확인이어야 합니다. 가격 측면은 비교 실거래가 없어 별도의 시세 검증이 필요합니다. 권리는 ‘확약 확인 조건부 통과’, 가격은 ‘판단 보류’. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 확약서입니다.