인천지방법원 2026타경500050. 인천 미추홀구 숭의동 투민힐스빌 8층 803호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박승준이며 2022년 4월 13일 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2022년 4월 5일 전입·점유를 시작하고 2022년 3월 8일 확정일자를 받은 임차권자 류상호입니다. 이 임차인은 2023년 3월 24일 압류보다 앞서 대항요건을 갖춰 대항력이 있습니다.
보증금은 240,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 매각가 175,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,250,000원 공제 뒤 171,750,000원이 임차인에게 배당되고 68,250,000원이 부족합니다. 통상이라면 이 부족액이 매수인 인수로 이어집니다. 하지만 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 룰상 인수 68,250,000원, 실질 인수 0원으로 구분해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 75-5 투민힐스빌 8층 803호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 경인로 98 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 61.1151㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물 내 8층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.04.13 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
| 점유·임차 관계 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류상호 · 8층 803호 61.1151㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.05 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 정광철 | 2023.11.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이수현 | 2025.07.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차·점유 관계는 3명으로 조사됐습니다. 류상호는 전입일 2022.04.05, 확정일자 2022.03.08로 말소기준권리인 2023.03.24 압류보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 반면 정광철은 2023.11.27, 이수현은 2025.07.30 전입으로 모두 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 두 사람의 보증금은 확인되지 않았지만 선순위 대항력이 없어 매수인 승계 위험으로 연결되지는 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 1.5억대인데 신건은 1.75억
투민힐스빌의 전용 61.1151㎡ 인근 면적 거래를 보면 최근 가격대가 과거보다 낮아졌습니다. 전체 12건 평균은 169,208,333원이지만 과거 220,000,000원·210,000,000원 거래가 섞여 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 151,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 62.51㎡ | 20 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 62.51㎡ | 20 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 60.67㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 61.4㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2025.07 | 61.12㎡ | 19 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 60.94㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2025.03 | 62.51㎡ | 19 | 167,000,000원 |
| 2024.09 | 61.12㎡ | 17 | 160,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 151,000,000원 |
신건 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 151,000,000원의 115.9%입니다. 최신 거래 150,000,000원보다도 25,000,000원 높습니다. 게다가 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -17.1%입니다. 따라서 전체 12건 평균 169,208,333원만 보고 감정가가 시세와 비슷하다고 판단하면 안 됩니다. 최근 시장 기준으로는 신건이 명확히 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 류상호 보증금 | 240,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 류상호 보증금의 미배당액은 68,250,000원입니다. 다만 을구 3번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 확약 적용 시 실질 인수 0
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 175,000,000원 | 68,250,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 140,000,000원 | 102,760,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 112,000,000원 | 130,368,000원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 류상호 보증금의 미배당액이 커져 매수인 인수 부담이 증가합니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권에 한해 실질 인수를 0원으로 보므로, 유찰 시 실제 취득부담은 매각가 자체가 내려가는 구조입니다. 다만 입찰 전 확약서 원문과 말소 조건 확인이 전제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남중학교 북서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·아파트 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 제물포역이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물 내 8층이며 위생·상하수도·가스·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 광대로, 동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 2,605,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 투민힐스빌은 51세대, 2018.08.10 준공이며 최근 실거래 가격 하락과 평균 유찰 9.2회가 함께 확인돼 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 3번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 어떤 조건으로 효력을 갖는지 원문을 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 169,208,333원보다 최근 12개월 평균 151,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.1%이므로 감정가 175,000,000원을 기준점으로 삼아 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 점유자 확인. 류상호 외 정광철·이수현의 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 유찰 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 9.2회로 높아 신건 즉시 입찰보다 유찰 후 가격 변화를 우선 관찰할 근거가 강합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 물건은 처음 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 68,250,000원이 부족합니다. 하지만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.
문제는 그 다음입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 151,000,000원, 최신 거래는 150,000,000원인데 신건 최저가는 175,000,000원입니다. 최근 시세 대비 115.9%, 최근 거래 추세는 -17.1%, 단지 평균 유찰은 9.2회입니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 확약으로 해소되지만 신건 가격은 보류”가 결론입니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유로 접근할 사건이 아니라, 최근 1.5억대 실거래와 유찰 후 가격을 기준으로 판단해야 합니다.
