인천지방법원 2026타경500078. 미추홀구 숭의동 스위트리아 13층 1301호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 정창하는 2022년3월30일 매매를 원인으로 거래가액 265,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보이는 주택임차권 자체보다 그 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 최낙경은 2022년3월29일 전입했고 2022년3월30일 점유를 개시했으며, 확정일자는 2022년3월14일입니다. 말소기준권리인 서민금융진흥원의 가압류는 2022년10월7일이므로 임차인의 전입·점유가 먼저입니다.
따라서 확약이 없다면 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못한 부분은 매수인이 인수하는 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 매각가 220,000,000원에서 집행비용 3,880,000원을 먼저 빼고, 최낙경에게 216,120,000원을 배당한 뒤 48,880,000원이 미배당 보증금으로 남습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 최낙경에 대한 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효과는 최낙경 임차권에 한정해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 432-13 스위트리아 13층1301호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 75.92㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 13층 1301호 |
| 소유자 | 정창하 · 2022.03.30 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 스위트리아 · 26세대 · 2017.05.29 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.10.07 서민금융진흥원 가압류 9,334,662원입니다. 그보다 앞선 2017년 계양새마을금고 근저당과 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 강서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최낙경 | 13층 1301호 전부 | 2022.03.29 | 2022.03.14 | 265,000,000원 | 2024.04.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
최낙경은 실제 임차인 1명이며 보증금은 265,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 기준으로 220,000,000원은 높다
스위트리아는 26세대, 2017.05.29 준공 단지입니다. 실거래 표본 10건의 전체 평균은 214,050,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 182,166,666원, 최신 거래는 2026.03 186,500,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -20.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 82.62㎡ | 9 | 186,500,000원 |
| 2025.12 | 75.92㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 79.21㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2022.09 | 79.21㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2022.08 | 75.92㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2022.04 | 79.21㎡ | 10 | 307,000,000원 |
| 2022.03 | 75.92㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2022.02 | 75.92㎡ | 3 | 182,000,000원 |
| 2022.01 | 82.62㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 79.21㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 182,166,666원 |
현재 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.8%입니다. 확약 반영 후 실질 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 220,000,000원이고, 시세 비교 기준도 바로 이 금액입니다. 즉 대항력 임차인의 인수 위험이 확약으로 해소됐다고 해서 가격 메리트까지 생기는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 최낙경 보증금 | 265,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,334,662원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 원칙상 최낙경 보증금의 부족분 48,880,000원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 1회 유찰 시 룰상 인수액은 92,264,000원, 2회 유찰 시 126,971,200원으로 증가합니다. 그러나 본 사건은 최낙경 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출돼 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙적 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 220,000,000원 | 48,880,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 176,000,000원 | 92,264,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,800,000원 | 126,971,200원 | 실질 0원 |
대항력 임차인 사건은 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 쉽게 내려가지 않는 구조입니다. 다만 이 물건에서는 최낙경 임차권에 대한 말소동의 확약 때문에 그 원칙적 인수분을 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 유찰이 발생하면 실제 가격 경쟁력은 매각가 하락 쪽에서 개선될 여지가 있지만, 현재 신건 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.8%라는 점이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의로터리 북서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 숭의역이 위치해 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 4필 일단으로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며 남측·서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 스위트리아는 26세대 규모로 실거래 표본이 많지 않고, 최근 거래 추세가 -20.0%여서 최근 가격대를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 최낙경 임차권에 정확히 적용되는지, 말소에 필요한 조건과 절차를 원문으로 확인하세요.
- 대항력 구조 재확인. 최낙경의 전입 2022.03.29, 점유 2022.03.30이 말소기준 가압류 2022.10.07보다 앞섭니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수형입니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.8%이고 최근 추세도 -20.0%입니다.
- 전체 평균 착시 경계. 전체 실거래 평균 214,050,000원에는 307,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하세요.
- 체납·세금 확인. 등기부상 강서구와 미추홀구 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 체납액, 당해세 여부를 원본으로 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 미납 관리비 등 인도 단계 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 대항력 있는 임차인 최낙경의 보증금 265,000,000원이 걸려 있어, 확약이 없다면 신건 매각가에서도 48,880,000원을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 평가됩니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액은 220,000,000원으로 최저가와 같고, 최근 12개월 평균 182,166,666원의 120.8%입니다. 최신 거래는 186,500,000원, 최근 가격 추세는 -20.0%입니다. 26세대 소규모 단지라는 환금성 조건까지 함께 보면 권리 위험은 확약으로 완화됐지만, 신건 가격은 최근 시장에 비해 높다는 결론입니다. 이 물건의 승부처는 인수액이 아니라 확약의 실행 가능성을 확인한 뒤 최근 시세에 맞는 가격이 형성되는지에 있습니다.
