인천지방법원 2026타경500080. 미추홀구 숭의동 미소가11차 8층 804호, 전유 67.56㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자 노명현은 2022.06.17. 거래가액 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 압류나 경매개시결정이 아니라, 그보다 앞선 시점에 대항력을 갖춘 백리하의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.05.04., 주민등록일과 경정된 점유개시일은 2022.05.27.이고, 보증금은 230,000,000원입니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2025.04.10. 서울특별시 압류입니다. 임차인의 전입·점유 시점이 2022.05.27.로 훨씬 빠르기 때문에 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권까지 행사하는 구조입니다. 따라서 매각대금에서 전액 회수되지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 것으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500080 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-52 미소가11차 8층 804호 · 장천로8번길 23 |
| 물건종류 / 전유 | 오피스텔 · 67.56㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물의 8층 804호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 노명현 (2022.06.17. 거래가액 230,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 / 규모 | 2017.02.07 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2017년 신한은행 근저당은 2022.05.27. 이미 말소됐습니다. 같은 날 백리하의 주민등록과 점유개시가 이루어졌고, 이후 2024.07.30. 보증금 230,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 2024.08.14.의 3-2번 등기는 별도 임차인이 아니라 기존 3번 임차권의 점유개시일을 2022.05.27.로 경정한 등기입니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 백리하 | 제8층 제804호 67.56㎡ 전부 | 230,000,000원 | 전입 2022.05.27 확정 2022.05.04 배당요구 2024.07.30 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
② 대항력 인수형 — 유찰돼도 실질취득은 거의 줄지 않는다
이 물건은 일반적인 “유찰되면 싸지는 경매”와 다릅니다. 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되지 못하는 금액이 늘고, 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 낙찰가만 내려갈 뿐 실질취득액은 약 230,000,000원대에 묶이는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 201,000,000원 | 32,614,000원 | 233,614,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 160,800,000원 | 72,251,200원 | 233,051,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 128,640,000원 | 103,960,960원 | 232,600,960원 |
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 ‘최근 1.40억’을 봐야 한다
미소가11차의 확인된 거래 10건 전체 평균은 202,500,000원이고, 현재 최저가의 전체 평균 대비 비율은 99.3%입니다. 하지만 이 숫자만 보면 현재 가격이 비슷하거나 저렴해 보일 수 있습니다. 최근 시장은 전혀 다릅니다. 최신 거래는 2026.05. 140,000,000원, 최근 12개월 평균도 140,000,000원이며, 최근과 과거의 가격 추세는 -33.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 67.5㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2023.10 | 71.9㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2022.11 | 67.56㎡ | 6 | 194,000,000원 |
| 2022.09 | 67.56㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2022.06 | 71.9㎡ | 5 | 238,000,000원 |
| 2022.06 | 67.56㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 67.5㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 68.47㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2021.11 | 67.5㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2021.06 | 71.9㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 202,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
2022년에는 194,000,000원부터 240,000,000원까지 거래됐지만, 최신 2026.05. 거래는 140,000,000원입니다. 최근 12개월 표본이 1건이라는 한계는 있으나, 제공된 시장 추세 자체가 -33.2%로 하락을 가리킵니다. 따라서 과거 거래가 섞인 전체 평균 202,500,000원을 근거로 현재 물건에 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 백리하 보증금 | 230,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 32,614,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,614,000원을 제외한 197,386,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 32,614,000원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물의 8층 804호입니다.
- 위치. 숭의오거리 남서측 약 200미터 지점이며, 주변에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 6미터, 남동측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 대표지번 공시지가는 1,672,000원/㎡이며, 지목은 대, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 회차는 201,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 233,614,000원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 낙찰가가 160,800,000원으로 내려가도 인수가 72,251,200원으로 늘어 실질취득은 233,051,200원입니다.
- 2회 유찰도 동일. 낙찰가 128,640,000원에 인수 103,960,960원이 붙어 실질취득은 232,600,960원입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 현재 확인되는 내용은 말소동의 확약서 제출이며, 대항력 포기까지 명확히 확인되기 전에는 인수 0원으로 전제하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 202,500,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 140,000,000원과 -33.2% 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 임차권 범위 확인. 백리하의 임차권은 제8층 제804호 67.56㎡ 전부에 설정돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 말소동의 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
인천 미소가11차 804호는 권리구조를 모르고 최저가만 보면 판단을 크게 그르칠 수 있는 물건입니다. 백리하의 보증금은 230,000,000원이고, 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 회차 예상 인수는 32,614,000원, 실질취득은 233,614,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 실질취득은 233,051,200원, 2회 유찰 시에도 232,600,960원으로 거의 줄지 않습니다. 반면 2026.05. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 140,000,000원이고, 최근 시세 추세는 -33.2%입니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가는 내려갈 수 있어도, 대항력 임차보증금 때문에 실질취득은 내려가지 않는다. 말소동의 확약서의 실제 효력과 대항력 포기 여부가 명확하게 확인되지 않는 한, 현재 조건은 매우 보수적으로 접근해야 합니다.
