인천지방법원 2026타경500082. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 11층 1104호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 고완석이고 2021.09.09. 매매를 원인으로 2021.10.22. 거래가 105,813,850원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2021.10.28. 이 주택이 민간임대주택임을 알리는 등기가 들어갔고, 임차인 양수연은 2022.08.17. 전입·점유를 시작했습니다.
이 사건에서 말소기준권리는 2023.01.03. 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류입니다. 임차인의 전입일 2022.08.17.은 이보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자도 2022.08.02.로 확인됩니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 보증금보다 낮은 만큼 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 을구 1번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 임차인 양수연의 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 따라서 신건에서의 실질취득액은 최저매각가와 같은 99,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층 1104호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 11층 1104호 · 임차권 범위 19.47㎡ 전부 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.09.09. 매매 · 거래가 105,813,850원 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 · 사용승인일 2020.05.04. |
| 감정 이용상태 | 공부상 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
핵심 순서는 단순합니다. 임차인 양수연의 전입·점유개시일 2022.08.17.이 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류 2023.01.03.보다 빠릅니다. 확정일자는 2022.08.02.이고 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있는 대항력 임차인입니다. 2023.06.20. 국의 압류, 2023.08.14. 주택임차권등기, 2026.01.07. 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양수연 | 11층 1104호 19.47㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 2022.08.17. / 2022.08.02. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다. 양수연은 전입이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력·우선변제권이 모두 확인됩니다. 다만 이 임차인에게는 말소동의 확약서가 적용되므로 최종적인 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 1. 임차인 양수연 보증금 | 105,000,000원 | 96,818,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차인 보증금 부족분은 8,182,000원입니다. 그러나 이 사건에는 해당 주택임차권등기의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 본 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 여부가 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 부족분 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 99,000,000원 | 8,182,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 79,200,000원 | 27,625,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 63,360,000원 | 43,180,480원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건도 확약이 없다면 같은 구조입니다. 그러나 제공된 말소동의 확약을 적용하면 세 회차 모두 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가 자체가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 염골근린공원 남측 인근으로, 공장·지식산업센터·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 11층 1104호이며 사용승인일은 2020.05.04.입니다. 위생·난방·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반공업지역이며 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다. 국가산업단지·재생사업지구·복합구역·지구단위계획구역 등이 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부는 이해관계인 부재로 외부관찰·인근 탐문·건축물현황도 등에 의거 확인돼 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상이 을구 1번 양수연 임차권 전체인지, 말소 조건이 무엇인지 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 양수연의 전입 2022.08.17.은 말소기준 2023.01.03.보다 빠릅니다. 확약이 적용되지 않으면 신건 기준 룰상 부족분 8,182,000원이 매수인 인수 위험으로 되살아납니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.28. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 처리와 현재 등록상태를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부구조와 관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 최근 실거래 자료가 없어 가격 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 99,000,000원을 그대로 시세로 간주하지 말고 실제 거래·매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금·관리비 등을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형 구조지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 보증금 105,000,000원과 최저가 99,000,000원입니다. 임차인 양수연은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이므로, 확약을 배제한 배당계산에서는 신건 기준 8,182,000원의 부족분이 생깁니다. 일반적인 사건이라면 이 금액을 낙찰자가 떠안을 수 있어 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
그러나 이번 사건에는 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 확약을 반영하면 양수연 임차인의 실질 인수는 0원, 신건의 실질취득액은 99,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 이 가격이 시세보다 유리한지는 별도로 검증해야 합니다. 권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 실제 시세 확인입니다.
