수원지방법원 2025타경734. 시흥 정왕동 웨이브타운 2층 207호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 등기는 집합건물이며 감정평가상 공부상 용도는 유흥주점, 기준시점 이용상태는 공실입니다. 소유자 김선태는 2022년 1월 27일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 654,434,000원입니다. 같은 날 안산신용협동조합이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 말소기준입니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2021년 청주축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 안산신용협동조합 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 판단 포인트는 권리 인수보다 비주거 공실의 환금성과 토지 별도등기 확인 쪽에 더 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경734 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2707 웨이브타운 2층 207호 · 도로명 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-14 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 등기상 집합건물 · 공부상 유흥주점 · 기준시점 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 내 2층 207호 |
| 소유자 | 김선태 · 2022.01.27 소유권이전 · 거래가액 654,434,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 388,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 359,243,783원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 별도등기는 별도 확인
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 기준시점 현재 공실로 기재되어 있고 임대관계는 미상입니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준인 2022.01.27 안산신용협동조합 근저당권 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 555,000,000원, 현재 최저매각가는 388,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아, 이 30% 하락폭을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 유흥주점이고 현재 공실입니다. 따라서 가격 판단은 주거용 실거래의 단순 평균보다 해당 상권의 실제 임대수요·영업 가능성·공실기간·동일 용도 거래를 함께 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 388,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,239,000원 |
| 2. 근저당 · 안산신용협동조합 | 480,000,000원 | 382,261,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 388,500,000원 가정 시 근저당권자에게 382,261,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 97,739,000원입니다. 신청채권액 359,243,783원은 현재 회차 시나리오에서 충족되는 것으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 388,500,000원 | 382,261,000원 | 97,739,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 271,950,000원 | 267,342,700원 | 212,657,300원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 190,365,000원 | 186,899,890원 | 293,100,110원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거북섬별빛공원 북서측 인근으로, 공공개발로 조성된 상업지구 내 근린생활시설·위락시설·숙박시설 등이 소재하는 해안 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 유흥주점이며 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 약 20m, 북측으로 폭 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 1,028.8㎡, 공시지가는 2,912,000원/㎡입니다. 국가산업단지·특수지역·성장관리권역· 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기의 구체적인 제한 내용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 70%만으로 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 상가의 실제 거래와 임대수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실·용도 확인. 공부상 유흥주점이며 현재 공실이므로 실제 영업 가능 여부, 시설 상태와 향후 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 및 현장 점유상태를 입찰 직전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 근저당 채권최고액 기준 97,739,000원이 미배당되고, 추가 유찰 시 미배당액이 더 커집니다. 다만 현재 예상표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 물건은 예상배당 기준 매수인 인수액이 0원이고 말소기준권리 이후의 등기도 매각으로 소멸해, 금전적 권리 인수 구조는 단순한 편입니다. 하지만 공부상 유흥주점, 기준시점 공실, 비교 실거래 부재, 대지권 목적 토지의 별도 부기등기라는 요소가 동시에 있습니다. 현재 최저가 388,500,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·활용·환금성 검증은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 상권가치와 토지 제한을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
