인천지방법원 2026타경500083. 주안웰가 10층 1017호, 전용 15.04㎡ 아파트입니다. 이 사건은 등기만 보면 대항력 있는 임차권이 선순위로 걸려 있어 주의가 필요합니다. 임차인 조경재의 확정일자는 2022.03.21, 전입·점유개시는 2022.04.04이고, 현재 말소기준으로 계산된 부천시 압류는 2023.08.28입니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
보증금은 110,000,000원으로 현재 최저가 55,000,000원의 두 배입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총 부담이 보증금 부근에서 유지되므로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있어, 정확도 규칙상 조경재 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500083 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 115-1 주안웰가 10층 1017호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 주안로 142 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 15.04㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 10층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2014.02.04 · 280세대 |
| 소유자 | 김문수 · 2022.04.25 매매, 거래가액 110,000,000원 · 2022.04.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약서가 핵심
말소기준은 2023.08.28 부천시 압류입니다. 그보다 앞선 2022.04.04에 조경재 임차인이 전입 및 점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.21이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 2024.04.25에는 임차보증금 110,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경재 10층 1017호 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2022.04.04 | 2022.03.21 | 있음 | 있음 | 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 조경재는 보증기관의 대위·승계 중복 신고로 집계되는 항목이 아니라 실제 임차인으로 봅니다. 따라서 보증금 110,000,000원은 한 번만 반영합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 55,000,000원은 최근 거래보다 높다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 장기 평균이 아니라 최근 12개월 동일면적 거래와 최신 거래를 우선해 봐야 합니다. 주안웰가 전용 15.04㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 42,458,333원, 최신 2026.08 거래는 48,000,000원이며 최근 거래 최고액도 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 15.04㎡ | 9 | 48,000,000원 |
| 2026.08 | 15.04㎡ | 9 | 30,000,000원 |
| 2026.08 | 15.04㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 15.04㎡ | 5 | 44,000,000원 |
| 2026.05 | 15.04㎡ | 5 | 44,000,000원 |
| 2026.04 | 15.04㎡ | 12 | 43,000,000원 |
| 2026.04 | 15.04㎡ | 5 | 44,000,000원 |
| 2026.03 | 15.04㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 15.04㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 15.04㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 15.04㎡ | 12 | 30,000,000원 |
| 2026.02 | 15.04㎡ | 6 | 41,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 15.04㎡ | 12건 | 42,458,333원 |
확약서를 반영하면 현재 매수인의 실질취득은 최저가와 동일한 55,000,000원입니다. 그런데 이 금액은 최근 12개월 평균의 129.5%로, 최근 거래 최고액 50,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래 48,000,000원과 비교해도 현재 신건 가격이 더 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인율을 이유로 “싸다”, “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,390,000원 |
| 1. 임차인 조경재 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 53,610,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 조경재 임차보증금의 부족분은 56,390,000원이며, 확약이 없다면 매수인 인수로 계산되는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 55,000,000원 | 56,390,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 44,000,000원 | 67,192,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 35,200,000원 | 75,833,600원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 총부담이 보증금 수준 부근에서 유지됩니다. 반대로 확약이 유효하게 조경재 임차권에 적용된다면 실질 인수가 0원이므로 유찰 시 매수인의 실질취득도 44,000,000원, 35,200,000원으로 내려갑니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 주용도는 공동주택(아파트)이며 전용 15.04㎡, 15층 건물 중 10층입니다. 사용승인일은 2014.02.04입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천석암초등학교 북서측 인근으로, 아파트 단지·오피스텔· 근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측 약 30미터, 서측 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있으며 공시지가는 2,526,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지거래허가 기재. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다. 매각기일 2026.09.07은 그 이후이므로 입찰 시점의 실제 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일면적 최근 거래는 30,000,000원부터 50,000,000원까지 편차가 크고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.7회·매각률 8.33%입니다. 전용 15.04㎡의 소형 아파트라는 점까지 고려하면 가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 조경재 임차권등기 및 대항력에 어떻게 적용되는지 원문으로 확인하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당 계산상 미배당 보증금은 56,390,000원이지만, 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 현재 가격은 시세 이상. 실질취득 55,000,000원은 최근 12개월 평균 42,458,333원의 129.5%이고 최신 거래 48,000,000원보다도 높습니다. 신건 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 44,000,000원, 2회 유찰 시 35,200,000원입니다. 확약이 그대로 적용된다면 유찰 후에야 실질취득 가격이 최근 거래대와 가까워지거나 낮아집니다.
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 실제 임차인은 조경재 1명이며 보증기관 승계·대위 중복신고 임차인은 없습니다. 추가 점유관계가 발견될 경우 확약 적용 여부를 분리해 검토하세요.
- 세금·관리비 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았습니다. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액도 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가는 55,000,000원이라 전형적인 고액 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 미배당 56,390,000원을 매수인 인수로 산정합니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 조경재에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 때문에 판단의 중심은 권리에서 가격으로 이동합니다.
확약을 반영한 현재 실질취득은 55,000,000원입니다. 그런데 최근 12개월 동일면적 평균은 42,458,333원, 최신 거래는 48,000,000원, 최근 거래 최고액은 50,000,000원입니다. 즉 신건 실질취득가가 최근 시장 가격대보다 높습니다. 단지 경매의 평균 유찰 1.7회와 매각률 8.33%까지 감안하면, 현재 회차에서 낮은 최저가 숫자만 보고 매력적인 경매라고 평가하기 어렵습니다. 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 현재 회차 보류. 이 물건의 승부처는 확약서 원문 확인과 유찰 이후의 실제 입찰가입니다.
