인천지방법원 2026타경500110. 인천 부평구 부평동 은혜홈타운 제4층 제402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사제이하우징이고, 2020.05.11 매매를 원인으로 거래가액 205,000,000원에 취득한 뒤 2020.05.15 소유권이 이전됐습니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 200,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 소유권이나 후순위 채권이 아니라 이용찬의 주택임차권입니다. 전입·점유개시일은 2020.04.20, 확정일자는 2020.03.25로 말소기준권리인 2022.04.01 국세 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고 배당요구도 해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약이 적용되는 이용찬 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 445-17 은혜홈타운 4층402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평문화로130번길 17-13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상6층 건물 내 4층 402호 |
| 임차권 범위 | 제4층 제402호 84.08㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 · 2020.05.11 매매 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.04.01 국 압류입니다. 이용찬의 전입·점유는 2020.04.20로 그보다 앞서 대항력이 있으며, 확정일자 2020.03.25와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 임차권등기 자체는 2022.06.14에 이뤄졌습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용찬 | 제4층 제402호 84.08㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.20 | 2020.03.25 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 259,000,000원입니다. 다만 동일 평형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 수 있는 비교자료가 없어, 현재 가격을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리상 실질 인수가 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 이용찬 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 827,500,000원 | 54,574,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 이용찬 보증금 200,000,000원은 전액 배당되는 계산이며, 주택도시보증공사 관련 채권에는 총 972,926,000원의 미배당이 발생합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 259,000,000원 | 972,926,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 207,200,000원 | 1,024,000,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 165,760,000원 | 1,027,500,000원 | 37,360,640원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 매각대금이 임차보증금보다 작아져 일반적인 대항력 인수형이라면 미배당 보증금 37,360,640원을 매수인이 떠안는 계산이 나옵니다. 그러나 이 사건은 이용찬 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 있으므로, 정확도 규칙상 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부흥초등학교 남측 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 건물 내 제4층 제402호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측의 포장도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이용찬 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 핵심입니다.
- 임차인 배당관계 확인. 이용찬은 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있으며 현재 회차 배당계산상 보증금 200,000,000원이 전액 배당됩니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 동일 평형 최근 실거래 비교자료가 없어 259,000,000원이 시세 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 말소동의 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 같은 말이 아니다
이 사건의 이용찬 임차인은 전입일이 말소기준권리보다 빨라 대항력 있는 임차인이 맞고, 보증금도 200,000,000원으로 작지 않습니다. 일반적인 구조라면 유찰이 깊어질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 실제로 2회 유찰 시나리오에서는 룰상 37,360,640원의 인수액이 계산됩니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 확인된 이용찬 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 동일 평형 실거래 비교가 되지 않는 만큼 신건 259,000,000원을 두고 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 관리 가능, 가격은 시세 확인 전 보류. 이것이 이 사건의 결론입니다.
