인천지방법원 2026타경500114. 인천 미추홀구 주안동 베스트빌 2층 202호, 전용 42.86㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 있다”는 데 있지 않습니다. 임차인 이정선은 2022.06.07. 주민등록, 2022.06.08. 점유개시, 2022.05.10. 확정일자를 갖추고 있고 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.03.06. 국세 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
이 구조만 놓고 보면 신건 매각대금 109,000,000원에서 집행비용 2,326,000원을 뺀 106,674,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 23,326,000원이 남아 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 이 정확도 규칙을 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 가격 판단도 132,326,000원이 아니라 실질취득 109,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500114 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-45 베스트빌 2층 202호 · 도로명주소 인천광역시 미추홀구 염창로 39 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 42.86㎡ · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 내 2층 |
| 사용승인일 | 2000.11.10. |
| 소유자 | 강샛별 · 2022.06.06. 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.03.06. 국의 압류입니다. 이후 2024.07.16. 등기된 이정선의 주택임차권, 2025.09.17. 국의 압류, 2026.01.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 말소기준 이후라고 해서 임차인의 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 이정선은 2022.06.07. 전입으로 말소기준보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이정선 | 2층 202호 42.86㎡ 전부 | 130,000,000원 | 전입 2022.06.07. 확정 2022.05.10. | 대항력 有 우선변제 실질승계 0원 |
② 가격 비교 — 실질취득 1.09억 vs 실거래 1.30억
베스트빌(1동)은 총 12세대이고, 대상 면적 42.86㎡와 일치하는 실거래 표본은 1건입니다. 확인되는 거래는 2022.06. 2층 42.86㎡의 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 42.86㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 비교 평균 | 42.86㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
최저가 109,000,000원은 비교 실거래 130,000,000원의 83.8%입니다. 이 사건에서는 확약 반영 후 실질 인수가 0원이므로 실질취득도 109,000,000원입니다. 따라서 제공된 가격자료만 놓고 보면 신건 가격은 비교 실거래보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 거래월도 2022.06.이므로, 이를 현재 시세 전체로 확대해 해석하는 것은 조심해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 1. 임차인 이정선 보증금 | 130,000,000원 | 106,674,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 임차인 미배당액은 23,326,000원입니다. 다만 이 사건은 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 권리분석상 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 주안역(경인선·인천2호선) 북측 인근으로, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 주안역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측 약 15m, 서측 약 5m, 동측 약 4m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,009,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 거래표본. 총 12세대 규모이며 대상면적과 일치하는 실거래 표본은 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 이정선의 주택임차권과 미배당 보증금에 실제로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 현황 재확인. 실제 임차인은 이정선 1명으로 파악되며, 전입·점유·확정일자 및 현재 점유상태를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 가격 기준. 확약 적용 시 실질취득은 109,000,000원으로, 비교 실거래 130,000,000원의 83.8%입니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 동일면적 실거래가 1건뿐이므로 주변 유사 다세대 거래와 현재 매물 호가를 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·집행비용. 실제 배당에서는 세금과 집행비용 등이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 다시 확인하세요.
- 관리·점유 상태. 미납 관리비와 현재 점유자의 인도 여부를 현장 및 관리 주체를 통해 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면적으로 보면 이 사건은 보증금 130,000,000원의 대항력 임차인이 있는 인수형 물건입니다. 신건 배당계산에서도 23,326,000원이 남습니다. 일반적인 사건이라면 최저가 109,000,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 되고, 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 109,000,000원입니다. 비교 실거래 130,000,000원 대비 83.8%라는 가격 지표도 이 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
따라서 결론은 명확합니다. 가격은 유리한 편이지만, 권리 안전성은 확약서 검증이 전제입니다. 확약 원문이 데이터에 표시된 내용대로 작동한다면 대항력 임차인이라는 큰 부담이 제거됩니다. 반대로 그 적용 범위가 다르면 23,326,000원의 인수 문제가 다시 살아납니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서의 실제 효력 확인입니다.
