인천지방법원 2026타경500117. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현 소유자는 김명현이고, 2021.10.30 매매를 원인으로 2021.11.26 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 160,000,000원입니다. 문제는 소유권 자체보다 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 이동훈은 2021.10.13 임대차계약, 2021.10.14 확정일자, 2021.11.17 주민등록·점유개시를 거쳐 2023.12.22 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
현재 등기상 과거 구례새마을금고 근저당과 국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준으로 제시된 권리는 2026.01.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이동훈의 임차권은 그보다 앞서 있으므로 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리처럼 볼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있지만, 이 자료만으로 임차인의 대항력 포기까지 확인되는 것은 아니므로 미배당 보증금 인수 위험은 보수적으로 남겨 두는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1085-10 라비앙로즈빌 에이동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 55.74㎡ · 5층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 김명현 (2021.10.30 매매 · 거래가액 160,000,000원 · 2021.11.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2011.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차권이 핵심
과거 근저당은 모두 이미 말소돼 현재 낙찰자가 떠안을 담보권은 없습니다. 그러나 이동훈의 임차권은 다릅니다. 전입·점유가 2021.11.17이고 경매개시결정은 2026.01.08이므로, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 매각대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동훈 | 3층 303호 55.74㎡ 전부 | 160,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.11.17 | 우선변제 有 확정 2021.10.14 · 배당요구 | 2,054,000원 인수 가능 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
라비앙로즈빌A동은 총 10세대이고, 표시된 실거래는 2건입니다. 2021.10 전용 55.74㎡ 3층이 160,000,000원, 2022.02 전용 56.69㎡ 2층이 162,000,000원에 거래됐습니다. 평균은 161,000,000원, 최신 거래는 162,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 56.69㎡ | 2 | 162,000,000원 |
| 2021.10 | 55.74㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 161,000,000원 |
표면상 최저가 161,000,000원은 실거래 평균과 정확히 같은 수준입니다. 그러나 현재 배당 가정에서는 임차보증금 중 2,054,000원이 남으므로 실제 부담은 163,054,000원으로 올라갑니다. 이는 실거래 평균 161,000,000원과 최신 거래 162,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 이 물건을 두고 ‘경매라서 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 가능액 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 2,054,000원 | 163,054,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 33,803,200원 | 162,603,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 59,202,560원 | 162,242,560원 |
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 이동훈 보증금 | 160,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 3,054,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 157,946,000원이 배당됩니다. 보증금 160,000,000원과의 차액 2,054,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석초등학교 남동측 인근이며, 주위에는 동유형 공동주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 303호이며 사용승인일은 2011.09.08입니다. 급배수·위생·엘리베이터·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격 표본. 라비앙로즈빌A동은 10세대이고 표시된 실거래는 2건으로, 가격 비교 표본 자체가 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 말소 조건 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문을 확인해 실제 말소 조건과 효력 범위를 확인해야 합니다.
- 대항력 포기 여부 별도 확인. 말소동의와 대항력 포기는 같은 의미로 단정할 수 없습니다. 대항력 포기까지 명시돼 있는지 원문을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 신건에서는 161,000,000원 낙찰가에 2,054,000원 인수 가능액을 더한 163,054,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 128,800,000원, 2회 유찰 시 103,040,000원으로 내려가도 인수액이 각각 33,803,200원·59,202,560원으로 증가합니다.
- 실거래 원본 확인. 표시된 거래는 2021.10과 2022.02의 2건입니다. 입찰 전 최근 실거래를 다시 확인해 현재 가격대를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않을 수 있다”
이 사건은 최저가만 보면 평범한 신건처럼 보입니다. 감정가와 최저가가 161,000,000원이고, 표시된 실거래 평균도 161,000,000원이기 때문입니다. 하지만 권리를 합치면 그림이 달라집니다. 이동훈의 보증금 160,000,000원은 대항력이 있고, 현재 배당 가정에서 2,054,000원이 남습니다. 따라서 신건의 실질 부담은 163,054,000원으로 실거래 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회·2회 유찰로 낙찰가가 크게 내려가도 미배당 임차보증금이 33,803,200원, 59,202,560원으로 늘어 실질 부담은 각각 162,603,200원, 162,242,560원에 머뭅니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나는 구조이기 때문입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 확인된 내용만으로는 대항력 포기까지 확정할 수 없습니다. 결론은 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 실질취득 기준입니다.
