인천지방법원 2026타경500118. 성은그린빌 2동 202호는 전용 49.18㎡의 다세대주택으로, 감정평가상 방3·거실·주방·화장실 구조로 이용 중입니다. 현재 소유자는 서병순이며 2016년 8월 24일 매매를 원인으로 거래가 82,500,000원에 취득했습니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구금액은 93,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 소유권이나 근저당이 아니라 김현수의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2019년 12월 18일, 확정일자는 2019년 12월 20일, 주민등록일자는 2020년 1월 17일이며 점유개시일도 경정등기에 의해 2020년 1월 17일로 정리됐습니다. 보증금은 9,300만원입니다. 2024년 3월 27일 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 304-12 성은그린빌 2동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.18㎡ · 방3·거실·주방·화장실 · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 서병순 (2016.08.24. 매매, 거래가 82,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 말소동의 확약
과거 근저당·전세권 등은 이미 등기부상 말소되어 현재 경매의 핵심 인수권리가 아닙니다. 현재 문제되는 것은 2024년 등기된 김현수의 주택임차권입니다. 전입일 2020.01.17, 확정일자 2019.12.20, 보증금 93,000,000원이고 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현수 | 93,000,000원 | 2020.01.17 / 2019.12.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
을구 11-2는 별도의 새 임차인이 아니라 11번 임차권의 경정등기로, 점유개시일을 2020년 1월 17일로 바로잡은 기록입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않고 실제 임차인을 김현수 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적 차이를 반드시 보정
성은그린빌의 제공된 거래 사례는 5건이며 모두 전용 59.79㎡입니다. 본건 전용은 49.18㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 거래는 2024년 7월 120,000,000원, 2024년 12월 115,000,000원 두 건으로 평균 117,500,000원이고, 최신 거래는 115,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 59.79㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2024.07 | 59.79㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2023.12 | 59.79㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 59.79㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2022.03 | 59.79㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 2건 | 117,500,000원 |
현재 최저가 99,000,000원은 최근 12개월 거래 평균의 84.3%이고 최신 거래 115,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 15.6% 높은 흐름으로, 하락 추세 데이터도 아닙니다. 다만 본건은 49.18㎡, 비교 사례는 59.79㎡이므로 이 차이는 매우 큽니다. 따라서 “최근 12개월 평균보다 15.7% 싸다”는 식의 단순 가격 메리트 판정은 금물이고, 면적·층·내부상태를 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,182,000원 |
| 1. 임차인 김현수 보증금 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 93,000,000원 | 3,818,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 임차인 김현수에게 93,000,000원이 전액 배당되는 구조로 계산되어 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 79,200,000원에서는 룰상 미배당 승계액 15,625,600원, 2회 유찰 63,360,000원에서는 31,180,480원으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영하면 김현수 임차권의 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 확약의 효력은 해당 임차권에 한정해 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택 방3·거실·주방·화장실로 이용 중입니다.
- 입지. 서구청역 남동측 인근으로 동류형 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 서구청역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로와 접하고, 토지는 사다리형 평지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,198,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 성은그린빌은 16세대 규모로, 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않습니다. 제공된 실거래 5건도 본건과 면적이 달라 가격 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 말소동의 확약이 김현수 임차권 전체에 적용되고 낙찰자 인수 부담을 실제로 제거하는지 조건을 직접 확인하세요.
- 임차권등기 경정 확인. 을구 11-2는 별도 임차인이 아니라 11번 임차권의 점유개시일을 2020.01.17로 고친 경정등기입니다. 중복 보증금으로 계산하면 안 됩니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 본건 49.18㎡와 제공 거래 59.79㎡가 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 117,500,000원을 그대로 본건 시세로 쓰지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모이고 거래 표본이 많지 않아 재매각 시 매수층과 거래 속도를 별도로 검토하세요.
- 권리 외 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 점유 상태와 명도 가능성 등은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀리지만, 가격 비교는 그대로 믿지 말 것”
이 사건의 첫인상은 보증금 93,000,000원의 대항력 임차권 때문에 무거워 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 맞습니다. 현재 최저가 99,000,000원에서 실질취득도 99,000,000원입니다.
가격 숫자만 보면 최근 12개월 평균 117,500,000원의 84.3%라 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 비교 거래는 전부 전용 59.79㎡, 본건은 49.18㎡입니다. 따라서 이 비율을 근거로 곧바로 “시세보다 싸다”고 결론 내리기에는 비교 조건이 맞지 않습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 상당 부분 정리되지만, 가격은 면적 보정이 필요한 물건. 이 사건의 승부처는 확약 원문 확인과 49.18㎡ 기준의 별도 시세 검증입니다.
