수원지방법원 2025타경742. 시흥 정왕동 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 5층 530호로, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 2023.02.10. 이서연 명의로 소유권이 이전됐고 같은 날 하나은행이 채권최고액 117,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.07.25. 하나은행의 임의경매개시결정, 2025.09.09. 시흥세무서장의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
현재 최저매각가격은 60,200,000원으로 감정가 86,000,000원의 70%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 이 가격을 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 주위가 아직 개발 진행 중인 미성숙지역으로 평가됐고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 할인율보다 실제 매매·임대수요와 점유관계 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경742 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움 주건축물제1동 5층 530호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이서연 |
| 소유권 거래가액 | 149,805,000원 |
| 건물 | 벽식 라멘구조 평지붕 8층 건 · 5층 530호 · 사용승인일 2023.01.17. |
| 실사용면적 | 28.95㎡ · 복층은 계약면적에 포함되지 않은 것으로 조사 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 89,794,337원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.02.10. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 117,600,000원이고 채무자는 이서연입니다. 이후 하나은행의 임의경매개시결정과 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 검증은 별도
감정가는 86,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 60,200,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 42,140,000원, 그다음은 29,497,999원으로 제시되어 있습니다. 하지만 실거래 자료가 없어 감정가나 현재 최저가가 실제 시장가 대비 어느 위치인지 확인할 수 없습니다.
감정평가서에서는 월 임대료가 보증금에 따라 다르지만 통상 40~50만원 수준이라고 적고 있습니다. 다만 임대관계 자체는 미상입니다. 따라서 입찰가를 정할 때는 감정가 할인율만 보지 말고 실제 동일 건물·유사 호실의 매매가격, 임대보증금, 월세, 공실기간을 별도로 대조하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,483,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 117,600,000원 | 58,716,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 60,200,000원 가정 시 하나은행 채권최고액 중 58,716,400원이 배당되고 58,883,600원이 미배당으로 남습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국공학대 제2캠퍼스 남서측 인근. 상업용건물·오피스텔·아파트단지·지원시설·편의시설이 혼재하며 아직 개발 진행 중인 건물이 많은 미성숙지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 도로. 단지 북동측으로 폭 약 30m, 남동측으로 폭 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 가장형의 평탄한 토지이며 오피스텔 및 지원시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2023.01.17.이며 공용 위생설비·소화설비·승강기설비·전력공급시설이 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자를 확인하세요.
- 별도등기 원문 확인. 대지권의 목적인 토지에 존재하는 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’상 금지사항 부기등기의 정확한 내용을 확인하세요.
- 복층 확인. 복층은 계약면적에 포함되지 않았고 이를 포함한 실사용면적은 28.95㎡입니다. 공부상 면적과 실사용 부분을 구분해 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 현재 최저가 60,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔 실거래를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 감정평가상 월 임대료는 통상 40~50만원 수준이지만 보증금과 실제 임대조건에 따라 달라집니다.
- 개발지역 환금성. 감정평가서상 아직 개발진행 중인 미성숙지역이므로 공실·매매수요·상권 성숙도를 직접 확인하세요.
- 세금·배당 원본 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 배당요구종기 이후 서류와 매각물건명세서를 대조하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 현장 확인이 가격보다 먼저
이 물건은 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.02.10. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계 미상, 대지권 목적 토지의 별도등기, 계약면적에 포함되지 않은 복층 구조라는 확인 포인트가 남아 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 60,200,000원이지만 실거래 자료가 없어 이를 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 개발 진행 중인 입지와 오피스텔의 실제 매매·임대수요까지 확인해야 합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 점유·별도등기 원본 확인은 필수입니다.
