인천지방법원 2026타경500122. 용현동 정석빌라 가동 4층 402호, 전용 39.59㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김관수 씨로, 2023.02.13 매매로 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2026.01.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 손진영 씨의 전입은 2021.08.30, 확정일자는 2021.07.20, 임차권등기는 2023.11.07로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 이 보증금은 매각으로 단순 소멸하는 후순위 임차보증금이 아니라, 미배당분을 매수인이 인수하는 대항력 임차보증금입니다.
핵심 반전은 매각물건명세서에 있습니다. 을구 7번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 손진영 씨 임차권의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 따라서 현재 최저가 93,000,000원에서 매수인의 실질취득도 93,000,000원으로 봐야 합니다. 다만 이 확약은 손진영 씨 임차권에만 적용되는 것이므로, 별도의 임차인이 추가로 확인될 경우 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 81-9 4층402호 · 한나루로463번길 112 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.59㎡ · 4층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김관수 (2023.02.13 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 1994.08.03 |
| 규모 | 정석빌라(가동) · 12세대 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
손진영 씨는 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 120,000,000원, 임대차계약일은 2021.07.19, 확정일자는 2021.07.20, 점유개시는 2021.08.26, 주민등록일자는 2021.08.30입니다. 2023.11.07 임차권등기와 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손진영 | 120,000,000원 | 2021.08.30 / 2021.07.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 | 실질 0원* |
| 회차 | 매각가 | 확약 없을 때 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 93,000,000원 | 29,074,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 74,400,000원 | 47,339,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 59,520,000원 | 61,951,360원 | 0원 |
* 29,074,000원·47,339,200원·61,951,360원은 배당표상 산출되는 원칙적 미배당 보증금입니다. 말소동의 확약 적용 시 손진영 씨 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 기준은 93,000,000원 ‘실질취득’
이 사건은 확약으로 주된 인수위험이 실질적으로 해소되므로, 가격 비교 기준은 최저가이자 실질취득액인 93,000,000원입니다. 정석빌라(가동) 거래 전체 평균은 110,500,000원이지만 과거의 높은 거래가가 섞여 있으므로, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 105,000,000원과 최신 거래 120,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -13.6%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 39.59㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.08 | 37.6㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2022.05 | 39.59㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2022.05 | 39.59㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 39.59㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2021.07 | 39.59㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 105,000,000원 |
실질취득 93,000,000원은 최근 12개월 평균 105,000,000원의 88.6%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다도 낮습니다. 다만 전체 평균 대비 84.2%라는 수치만으로 가격 점수를 높이면 안 됩니다. 최근 가격 흐름이 -13.6%로 하락하고 있고, 최신 실거래도 2023.02이므로 현재 신건 가격을 “확실히 싸다”고 단정하기보다 하락 추세를 반영한 보수적 상한을 잡는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 1. 임차인 손진영 보증금 | 120,000,000원 | 90,926,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 93,000,000원 가정에서 집행비용 2,074,000원을 제외한 90,926,000원이 손진영 씨에게 우선배당되고, 배당표상 부족분은 29,074,000원입니다. 확약이 없으면 이 부족분이 매수인 인수 대상이지만, 제출된 말소동의 확약을 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정석항공과학고등학교 동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 1994.08.03입니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 토지면적 331.7㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,478,000원/㎡입니다.
- 환금성. 정석빌라(가동)는 12세대이고 실거래 6건의 범위가 65,000,000원부터 130,000,000원까지 넓습니다. 최근 가격 추세도 -13.6%로 하락해 가격 선택이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 손진영 씨의 을구 7번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약이 실제 매각조건과 동일하게 적용되는지 반드시 대조하세요.
- 확약이 없을 때의 구조를 기억. 현재 회차의 원칙적 미배당 보증금은 29,074,000원이고, 유찰될수록 47,339,200원·61,951,360원으로 늘어납니다. 확약 효력이 빠지면 가격 판단이 완전히 달라집니다.
- 별도 점유자 확인. 확약은 손진영 씨 임차권에만 적용됩니다. 현장 점유관계에 다른 사람이 확인되면 전입·점유시점과 보증금 여부를 별도로 분석해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 105,000,000원이지만 가격 추세가 -13.6%입니다. 전체 평균 110,500,000원만 보고 상한가를 높이지 마세요.
- 실거래 시점 확인. 최신 거래는 2023.02의 120,000,000원입니다. 매각기일 2026.09.07과 시간 차가 있으므로 현장 시세 확인이 특히 중요합니다.
- 외벽 표기 확인. 본건 외벽에는 ‘정석빌라 가’로 표시돼 있습니다. 현장 호수와 등기상 목적물을 정확히 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력
서류상 첫인상만 보면 이 물건은 위험합니다. 손진영 씨의 보증금 120,000,000원은 최저가 93,000,000원보다 크고, 전입·점유·확정일자도 경매개시결정보다 앞서기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 손진영 씨 임차권에 한해 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 93,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 105,000,000원의 88.6%지만, 시장 추세가 -13.6%이고 최신 거래가 2023.02에 머물러 있습니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 하락 추세를 반영해 보수적으로입니다.
