인천지방법원 2026타경500123. 간석오거리역 북서측 인근의 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 5층 502호입니다. 전용면적은 12.373㎡이고 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 경규성으로, 2022년 4월 22일 매매를 원인으로 2022년 5월 13일 소유권을 이전받았고 거래가액은 65,000,000원입니다.

이 사건의 권리분석 핵심은 일반적인 근저당 말소형이 아닙니다. 현재 계산된 말소기준은 2026년 1월 8일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정인데, 그보다 앞선 2024년 6월 20일 김용대의 주택임차권등기가 존재합니다. 임대차계약일은 2022년 4월 3일, 주민등록·확정일자는 모두 2022년 4월 8일이며 보증금은 65,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

과거 2014년 인천수산업협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당과 2015년 압류·임의경매개시결정은 2016년 5월 4일 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 이후 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 52,900,000원 근저당도 2022년 4월 4일 해지로 말소됐습니다.

현재 중요한 권리는 을구 5번 김용대 주택임차권입니다. 2024년 6월 20일 등기됐고 보증금 65,000,000원, 주민등록일자 2022년 4월 8일, 확정일자 2022년 4월 8일이며 배당요구도 확인됩니다. 이 권리는 2026년 1월 8일 경매개시결정보다 앞서 있어 제공된 권리분석상 매수인 인수 대상으로 분류되어 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상

김채이의 전입일은 2025년 12월 29일로 현재 말소기준인 2026년 1월 8일보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 김용대 주택임차권에 관한 내용이므로, 김채이에 대한 별도 인수 위험까지 해소한다고 볼 근거는 없습니다.

③ 가격 비교 — 최저가부터 최근 시세보다 높다

간석리페(1차)도시형생활주택은 106세대이며 대상 면적 12.373㎡와 매칭되는 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 38,940,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 42,500,000원이고 최신 거래는 2026년 3월 40,000,000원입니다.

현재 최저가 48,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.9%입니다. 따라서 임차권 문제를 전혀 고려하지 않더라도 신건 가격 자체가 최근 시세보다 낮지 않습니다. 최근 거래구간은 과거 구간보다 11.2% 높은 흐름이지만, 최신 거래 40,000,000원과 최근 평균 42,500,000원 모두 현재 최저가보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)

현재 회차 계산상 김용대에게 46,736,000원이 배당되고 부족분 18,264,000원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 총비용 하락은 아니다

표면적인 매각가는 48,000,000원에서 38,400,000원, 30,720,000원으로 내려가지만 예상 인수액은 18,264,000원에서 27,691,200원, 35,232,960원으로 증가합니다. 즉 유찰 횟수만 보고 가격이 싸진다고 판단하기 어려운 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 간석오거리역 북서측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 남동측 인근에 간석오거리역이 있고 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 전용 12.373㎡의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 5층 502호, 사용승인일은 2013.03.20입니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 2,047,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래표본. 단지 106세대, 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 전체 거래 범위는 33,130,000원에서 55,000,000원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김용대 인수액 재확인. 현재 계산상 미배당 18,264,000원이 매수인 인수로 남습니다. 말소동의 확약서의 정확한 효력과 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
• 대항력 포기 문구 확인. 제공 내용에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약만 있고 대항력 포기까지 명시돼 있지 않습니다.
• 김채이 계약내용 확인. 전입일 2025.12.29이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 인수금액을 확정하기 전에는 총취득비용을 확정할 수 없습니다.
• 최저가 착시 금지. 현재 최저가 48,000,000원부터 최근 12개월 평균 42,500,000원의 112.9%입니다.
• 유찰가만 보지 않기. 1회·2회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 김용대 예상 인수액은 각각 27,691,200원, 35,232,960원으로 증가합니다.
• 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — 이 물건의 기준가격은 최저가가 아니다

이 사건은 감정가 48,000,000원이라는 숫자만 보면 소액 원룸형 경매처럼 보이지만, 권리구조를 붙여 보면 판단 기준이 완전히 달라집니다. 김용대의 보증금은 65,000,000원이고 현재 회차 배당 후 미배당 예상액은 18,264,000원입니다. 따라서 현재 매각가와 인수액을 합친 부담은 66,264,000원에 이릅니다.

더구나 최저가 자체도 최근 12개월 평균 42,500,000원의 112.9%로, 권리를 빼고 봐도 최근 시세보다 저렴하지 않습니다. 유찰 시에는 낙찰가가 낮아지는 대신 김용대 미배당 인수액이 늘어나는 구조여서 단순 유찰 할인도 가격 메리트가 되지 않습니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 김채이까지 남아 있습니다.

가격도 보수적으로, 권리도 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 김용대 관련 말소동의 확약서의 효력, 특히 대항력 포기 여부와 김채이의 실제 임대차 조건이 확인되기 전에는 최저가만을 근거로 응찰 매력을 평가하기 어렵습니다.