인천지방법원 2026타경500145. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 철근콘크리트구조 14층 건물 중 2층 205호입니다. 면적은 72.2677㎡입니다. 소유자 박명진은 2019년 거래가액 174,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022년 4월 26일 국의 압류가 현재 말소기준권리입니다. 이후 2023년 김문영의 주택임차권등기, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 인천광역시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 김문영의 핵심 권리는 임차권등기의 등기일이 아니라 2019년 7월 12일 전입·점유입니다. 확정일자는 2019년 6월 28일이고 배당요구도 했습니다. 이 시점들이 2022년 말소기준 압류보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석해야 합니다. 따라서 경매가격이 내려가도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있다는 점이 이 사건의 본질입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 인현동 1-53 2층 205호 · 도로명주소 인천광역시 제물포구 참외전로 151 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 72.2677㎡ · 14층 중 2층 205호 |
| 소유자 | 박명진 · 2019.08.02 소유권이전 · 거래가액 174,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 / 규모 | 2017.04.19 · 반석행복마을2차 · 20세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2022.04.26 국의 압류입니다. 김문영은 2019.06.28 확정일자, 2019.07.12 전입·점유를 갖춰 말소기준보다 선순위입니다. 2023.09.26 임차권등기명령에 따라 주택임차권등기가 이루어졌고 보증금은 174,000,000원입니다. 현재 매각가 170,000,000원 가정 시 집행비용 3,180,000원을 제외하면 임차인 배당은 166,820,000원으로 계산되어 7,180,000원이 미배당됩니다.
② 임차인 — 2명, 위험은 김문영에 집중
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은실 | 2024.03.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김문영 2층 205호 72.2677㎡ 전부 · 주거 | 2019.07.12 / 2019.06.28 | 174,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 2023.09.26 | 7,180,000원 가능 |
김은실은 2024.03.04 전입으로 말소기준 2022.04.26보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 선순위 대항력 인수 위험으로 연결되는 구조는 아닙니다. 반면 김문영은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 보증금 174,000,000원의 임차인으로, 이 사건의 인수 위험은 김문영에게 집중됩니다.
③ 유찰돼도 싸지지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 170,000,000원 | 7,180,000원 | 실질취득 177,180,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 136,000,000원 | 40,704,000원 | 최저가 하락만큼 임차보증금 미배당 인수가 확대 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 108,800,000원 | 67,523,200원 | 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준에 묶이는 구조 |
④ 시세 비교 — 최근 가격은 1.19억, 추세는 -26.7%
반석행복마을2차의 면적 72.27㎡ 중심 실거래는 2021.12의 147,000,000원, 2022.12의 200,000,000원, 2023.03의 140,000,000원, 2024.08의 119,000,000원입니다. 전체 평균은 151,500,000원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 119,000,000원과 최신 거래 119,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 72.27㎡ | 9 | 119,000,000원 |
| 2023.03 | 72.27㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2022.12 | 75.0㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 72.27㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 151,500,000원 |
현재 최저가 170,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 142.9%입니다. 여기에 김문영 미배당 인수 가능액까지 더하면 실질취득은 177,180,000원이 됩니다. 최근 거래 추세는 과거 구간보다 -26.7%로 하락하고 있어, 전체 평균 151,500,000원만 보고 가격 메리트를 주는 것은 적절하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 김문영 보증금 | 174,000,000원 | 166,820,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김문영 보증금 174,000,000원 중 166,820,000원이 배당되고 부족분 7,180,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 반석행복마을2차는 2017.04.19 준공, 20세대입니다.
- 입지. 동인천역 남동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 무난하고 인근에 버스정류장과 경인선 동인천역이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 광대로와 접합니다.
- 지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역·철도보호지구·특별관리해역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,471,000원/㎡, 토지면적 659.1㎡입니다.
- 거래 흐름. 실거래 4건의 전체 평균은 151,500,000원이지만 최신 거래는 119,000,000원이고 최근 추세는 -26.7%입니다.
- 경매 흐름. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. ‘말소동의 확약서’가 임차권등기 말소에 그치는지, 김문영의 대항력과 미배당 보증금 반환청구까지 포기하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 170,000,000원에 인수 가능액 7,180,000원을 더한 177,180,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 40,704,000원, 2회 유찰 시 67,523,200원으로 커집니다. 최저가 하락만으로 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 119,000,000원이며 최근 추세는 -26.7%입니다. 전체 평균 151,500,000원만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 점유 확인. 현황조사상 김은실의 2024.03.04 전입이 확인됩니다. 임차권자 김문영과 현재 점유자의 관계 및 실제 인도 상황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 성립하지 않는 사건
이 사건의 핵심은 단순히 임차권등기가 있다는 데 있지 않습니다. 김문영의 전입·점유가 2019년으로 말소기준 압류보다 빠르고, 보증금 174,000,000원이 현재 낙찰가 170,000,000원보다 크다는 점입니다. 현재 회차에서는 배당 후 7,180,000원 인수가 남아 실질취득이 177,180,000원으로 올라갑니다.
더구나 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 119,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -26.7%입니다. 최저가 자체가 최근 시세의 142.9%이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 40,704,000원, 67,523,200원으로 증가해 실질취득액이 선순위 임차보증금 수준에 묶입니다. 권리 위험과 가격 부담이 동시에 존재하는 D등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수입니다. 다만 현재 기재 문구만으로 대항력 포기까지 단정하지 않고 인수 가능액을 유지했습니다. 따라서 입찰 판단의 마지막 관문은 확약서 원문에서 김문영의 대항력·보증금 반환청구 포기 범위를 확인하는 것입니다.
