인천지방법원 2026타경500147. 주안역 북서측 인근에 위치한 베스티움 15층 1501호로, 감정평가상 도시형생활주택(아파트)로 이용 중입니다. 전용면적은 12.715㎡이고, 현 소유자 강성호는 2021.07.21 매매계약 후 2021.08.05 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 68,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 임윤석의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.07.21, 확정일자는 2021.07.22, 주민등록일자는 2021.08.04, 점유개시는 2021.08.05입니다. 반면 현재 말소기준권리는 2024.11.13 남동구 압류이므로, 이 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 갖춘 인수형 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 임윤석 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 배당계산상 미배당액 3,498,000원이 남더라도, 해당 확약이 적용되는 임차권에 대해서는 실질 승계액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500147 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 15층 1501호 · 도로명주소 인천광역시 미추홀구 염창로 35 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(아파트) · 전용 12.715㎡ · 지하 3층/지상 15층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 강성호 (2021.07.21 매매 · 2021.08.05 소유권이전 · 거래가액 68,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 63,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약으로 실질 승계 0원
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임윤석 | 점유개시 2021.08.05 주민등록 2021.08.04 | 2021.07.22 | 63,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
임윤석은 보증기관의 중복 신고로 표시된 임차인이 아니라, 자료상 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 63,000,000원이며 배당요구가 확인되고, 확정일자와 말소기준 이전 전입을 갖췄습니다. 따라서 확약을 제외한 원래 권리구조만 보면 전형적인 대항력 있는 임차권 인수형입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 61,000,000원’으로 봐야 한다
확약 반영 후 매수인 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 61,000,000원입니다. 이 금액을 베스티움 유사 면적 실거래와 비교하면 최근 12개월 평균 47,214,285원의 129.2%입니다. 즉 현재 신건 가격은 최근 시세보다 저렴한 구간이 아니라 최근 시세 이상입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 13.42㎡ | 14 | 38,000,000원 |
| 2026.05 | 13.27㎡ | 13 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 13.27㎡ | 12 | 43,000,000원 |
| 2025.12 | 12.72㎡ | 14 | 49,500,000원 |
| 2025.10 | 13.27㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2025.08 | 12.72㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 2025.08 | 12.72㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 47,214,285원 |
최신 거래는 2026.06의 38,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 47,214,285원입니다. 전체 실거래 평균은 43,178,333원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 25.8%로 하락 추세는 아니지만, 그렇다고 현재 최저가 61,000,000원이 가격 메리트를 갖는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,000원 |
| 1. 임차인 임윤석 보증금 | 63,000,000원 | 59,502,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 3,498,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약을 반영하지 않는 룰상 계산값은 3,498,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(아파트)로 이용 중이며, 전용면적은 12.715㎡입니다.
- 입지. 주안역 북서측 인근에 위치하고, 주변은 오피스텔·근린생활시설·단독 및 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 및 인천지하철 2호선 주안역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층/지상 15층 건물이며 사용승인일은 2012.10.31입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하고, 공시지가는 2,428,000원/㎡입니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 베스티움은 149세대이며 경매 통계상 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 가격은 최근 시세보다 높은 구간입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 임윤석의 을구 5번 주택임차권등기 말소와 부족분 인수 해소를 포괄하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 비교. 확약 반영 시 현재 실질취득가는 61,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 47,214,285원 대비 129.2%이므로 현 회차를 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 매각가 48,800,000원, 2회 유찰 시 39,040,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 확약을 제외한 룰상 미배당 인수액은 각각 15,478,400원, 25,062,720원으로 늘어납니다.
- 권리 기준일 재확인. 임차인의 전입 2021.08.04와 점유개시 2021.08.05는 말소기준 압류 2024.11.13보다 앞섭니다. 확약이 없다면 대항력 인수형이라는 전제를 놓치면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 줄였지만, 가격은 아직 높다
이 물건은 처음 보면 보증금 63,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 61,000,000원보다 커서 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제 배당계산도 3,498,000원의 미배당액을 표시합니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득가 61,000,000원은 최근 12개월 평균 47,214,285원의 129.2%이고, 최신 거래는 38,000,000원입니다. 단지 경매 통계도 평균 3.4회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 결론은 “권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 현재 회차 보수적으로 평가”입니다.
