인천지방법원 2026타경500154. 연희동 연희하이츠빌라 1동 2층 203호, 전용 37.53㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권철승이며 2019년 12월 3일 매매를 원인으로 2020년 3월 12일 소유권을 이전받았고 거래가액은 85,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022년 8월 25일 국가의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시 서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 2020년 3월 6일 전입·점유를 갖춘 송지연의 주택임차권입니다. 보증금은 75,000,000원, 확정일자는 2020년 3월 3일이며 임차권등기는 2024년 4월 16일 접수됐습니다. 말소기준권리보다 전입이 앞서 대항력이 있는 임차권이고 배당요구도 확인됩니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 송지연 임차권에서 발생하는 매수인 인수는 실질적으로 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 731-11 연희하이츠빌라 1동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.53㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 권철승 (2019.12.03 매매 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 1994.12.17 |
| 규모 | 15세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.08.25 국가 압류입니다. 송지연은 2020.03.06 전입·점유, 2020.03.03 확정일자로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 일반적인 경우 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않으면 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 송지연 임차권에 관한 실질 승계액은 0원으로 봅니다.
② 점유·임차 현황
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송지연 | 2020.03.06 / 2020.03.03 | 75,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 |
| JIN CHNGRI | 2025.06.18 / - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| SHEN LONGLAI | 2025.08.18 / - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
송지연은 제2층 제203호 37.53㎡ 전부에 관한 주택임차권등기입니다. JIN CHNGRI와 SHEN LONGLAI는 현황조사에서 확인된 전입자이며 보증금은 미상입니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 지표보다 높다
연희하이츠빌라 전용 37.53㎡ 실거래는 확인된 표본 4건의 전체 평균이 73,625,000원이고, 시장 지표상 최근 12개월 평균은 64,833,333원입니다. 신건 최저가 83,000,000원은 최근 12개월 평균의 128.0%입니다. 전체 평균과 비교해도 112.7%로 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 37.53㎡ | 1 | 76,500,000원 |
| 2022.05 | 37.53㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2021.12 | 37.53㎡ | -1 | 33,000,000원 |
| 2021.06 | 37.53㎡ | -1 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 37.53㎡ | 4건 | 73,625,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.53㎡ | 3건 | 64,833,333원 |
최신 거래는 2022.07의 76,500,000원입니다. 신건 최저가 83,000,000원은 이 가격보다도 높습니다. 또한 최근 가격과 이전 가격을 비교한 추세가 -35.2%로 집계돼, 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 평균과 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다. 따라서 전체 평균보다 조금 높은 정도가 아니라, 최근 시세 기준으로는 가격 부담이 큰 신건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 1. 임차인 송지연 보증금 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,804,000,000원 | 6,106,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 송지연 보증금 75,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 1,879,000,000원 중 주택도시보증공사 측 배당은 6,106,000원이고 미배당액은 1,872,894,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 임차권 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 83,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 66,400,000원 | 10,195,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 53,120,000원 | 23,236,160원 | 실질 0원 |
확약을 적용하지 않는 일반적인 대항력 임차권 계산에서는 낙찰가가 보증금보다 내려가면 미배당액이 매수인 인수로 이어집니다. 이 사건의 시나리오도 1회 유찰 시 10,195,200원, 2회 유찰 시 23,236,160원의 룰상 인수액을 계산하고 있습니다. 그러나 송지연 임차권에는 말소동의 확약이 있으므로 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 따라서 확약을 반영한 실질취득가는 각 회차의 매각가 기준으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서곶중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 유사형 공동주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난합니다.
- 건물. 1994.12.17 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 본건은 2층 203호입니다.
- 설비. 상·하수도시설, 위생시설, 가스설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물이 소재하는 부지의 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희172지구)·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,136,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 규모의 다세대주택이며 확인된 실거래 가격은 33,000,000원부터 100,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 송지연 임차권의 실질 인수를 0원으로 판단하는 핵심 근거이므로 입찰 전 확약서의 대상·조건을 직접 대조해야 합니다.
- 현황조사 전입자 확인. JIN CHNGRI와 SHEN LONGLAI는 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 73,625,000원보다 최근 12개월 평균 64,833,333원과 최신 거래 76,500,000원을 우선해서 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근·과거 가격 추세 -35.2%가 확인되므로 신건 최저가 83,000,000원을 저가로 평가해서는 안 됩니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 매력은 별개다”
이 물건은 겉으로 보면 대항력 있는 75,000,000원 임차권 때문에 복잡해 보입니다. 하지만 현재 회차의 배당에서는 송지연 보증금이 전액 배당되고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약까지 제출돼 있어 매수인 실질 인수는 0원입니다. 다른 두 전입자는 모두 말소기준권리 이후 전입입니다.
문제는 가격입니다. 신건 83,000,000원은 최근 12개월 평균 64,833,333원의 128.0%이고 최신 거래 76,500,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세도 -35.2%입니다. 15세대의 1994년 사용승인 다세대라는 환금성 조건까지 감안하면, 권리는 확약으로 정리되지만 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다.
