인천지방법원 2026타경500156. 연희동 대신아트빌라 7동 303호, 전용 39.45㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권철승으로 2019년 11월 29일 매매를 원인으로 2020년 2월 17일 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 90,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 8월 25일 국 압류입니다.

일반 권리만 보면 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시 서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 순서보다 앞서 형성된 임차인의 대항력입니다. 임차인 안이도(개명전안지애)는 2020년 2월 7일 전입·점유하여 2022년 8월 25일 말소기준보다 앞섭니다. 즉 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 승계할 가능성이 있는 구조입니다. 그러나 해당 을구 11번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 정확도 규칙상 이 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원

말소기준은 2022.08.25 국 압류입니다. 그보다 앞선 2020.02.07 임차인의 전입·점유가 있으므로 안이도(개명전안지애)는 대항력 있는 실제 임차인 1명입니다. 확정일자도 있고 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 임차권등기 자체는 2024.03.27 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 전입·점유입니다.

* 을구 11번 임차권등기에는 임차보증금이 2020년 계약 87,000,000원, 2022년 계약 90,000,000원으로 기재되어 있습니다. 대항력만 놓고 보면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 검토해야 하지만, 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 본 분석에서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 확약은 안이도 임차권에 관한 판단입니다.

② 시세 비교 — 최근 시세 8,500만원보다 신건 가격이 높다

대신아트빌라7동의 실거래는 총 5건이며, 감정 대상 면적은 39.45㎡입니다. 전체 거래 평균은 93,200,000원이지만 과거 110,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다.

최신 거래는 85,000,000원, 최근 12개월 평균도 85,000,000원입니다. 반면 현재 최저가와 실질취득은 각각 90,000,000원으로 최근 시세의 105.9%입니다. 게다가 최근 가격 추세는 과거 대비 -10.8%입니다. 따라서 전체 평균 93,200,000원만 보고 “감정가보다 평균이 높으니 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차는 최근 시세 이상 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션상 집행비용 2,020,000원을 제외한 87,980,000원이 주택도시보증공사 가압류 항목에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,891,000,000원 중 87,980,000원이 배당되어 미배당은 1,803,020,000원입니다. 국 압류와 인천광역시 서구 압류의 실제 세액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당절차에서 확인해야 합니다.

④ 회차별 가격·배당 시나리오

확약을 그대로 반영하면 회차가 내려갈수록 실질취득도 매각가와 함께 내려갑니다. 즉 대항력 임차인의 보증금 때문에 실질취득이 일정 금액에 고정되는 일반적인 인수형 구조가 아니라, 말소동의 확약으로 인수액이 0원 처리되는 사건입니다. 따라서 가격 메리트는 실제 유찰 여부와 다음 회차 최저가에서 비로소 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모

• 용도. 감정 대상은 전용 39.45㎡의 다세대이며 대신아트빌라7동은 15세대입니다.
• 준공. 준공일은 2001.06.09입니다. 최근 실거래 표본은 5건으로 가격 판단 시 개별 층·상태 차이를 함께 봐야 합니다.
• 토지. 토지면적 305.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대이며 평지·가로장방·중로각지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,305,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 최신 거래 85,000,000원, 최근 12개월 평균 85,000,000원, 최근 추세 -10.8%로 가격 흐름은 약세입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 안이도(개명전안지애)의 을구 11번 주택임차권등기가 정확히 확약 대상인지, 말소에 필요한 조건이 무엇인지 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 대항력 시점 확인. 임차인의 전입·점유는 2020.02.07, 말소기준 국 압류는 2022.08.25입니다. 확약이 없다면 선순위 대항력 검토가 필요한 구조입니다.
• 가격 기준은 최근 시세. 실질취득 90,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 85,000,000원보다 높고 시세 대비 105.9%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름은 -10.8%입니다. 전체 평균 93,200,000원만 근거로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 압류 세액 확인. 2022.08.25 국 압류와 2025.05.13 인천광역시 서구 압류가 존재하므로 실제 세액과 배당순위를 원문으로 대조해야 합니다.
• 배당표 재확인. 현재 가정 매각가 90,000,000원에서는 소유자 잔여가 0원이며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 아직 비싸다”

이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 안이도(개명전안지애)는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이라 원래는 인수 위험을 반드시 봐야 합니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영됩니다. 둘째, 그렇게 권리를 정리해도 현재 실질취득 90,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 85,000,000원보다 높습니다. 시세 대비 105.9%, 최근 추세 -10.8%인 만큼 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 리스크는 확약 확인이 관건, 가격 평가는 현재 회차 보류. 이 사건의 승부처는 확약의 원문 효력과 실제 유찰 이후 가격입니다.