인천지방법원 2026타경500162. 주안동 베스티움 10층 1016호, 전용 13.415㎡의 아파트로 공부상 도시형생활주택입니다. 소유자 강성호는 2021년 6월 24일 매매를 원인으로 거래가액 69,000,000원에 취득했고, 임차인 신종민은 같은 해 임대차계약을 체결해 2021년 7월 20일 전입·점유를 시작했습니다. 확정일자는 2021년 7월 6일입니다. 이후 2023년 8월 23일 보증금 67,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고, 그 다음인 2023년 9월 18일 남동구 압류가 말소기준이 됩니다. 즉 임차권이 말소기준보다 앞선 선순위라는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
그대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 총 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 인수액은 10,444,000원, 1회 유찰 시 21,835,200원, 2회 유찰 시 30,948,160원으로 커집니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 본 리포트에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원*으로 적용합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500162 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 10층 1016호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 염창로 35 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공부상 도시형생활주택 · 전용 13.415㎡ · 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 강성호 (2021.06.24. 매매 · 거래가액 69,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 67,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
말소기준은 2023.09.18. 남동구 압류입니다. 신종민의 주택임차권은 2023.08.23. 등기되어 말소기준보다 앞서며, 전입일 2021.07.20.·확정일자 2021.07.06.도 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차권이고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족분은 매수인에게 남습니다. 이후 미추홀구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 신종민 실제 임차인 1명 | 10층 1016호 13.415㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 67,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 전입 2021.07.20 · 확정 2021.07.06 · 배당요구 2023.08.23 | 실질 인수 0원* 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
* 매각물건명세서에는 선순위 주택임차권의 인수 원칙과 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 본 리포트는 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약이 있어도 가격은 비싸다
베스티움의 대상 전용면적과 유사한 최근 거래 12건 평균은 43,178,333원입니다. 다만 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 47,214,285원이고, 최신 거래는 2026년 6월 38,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 25.8% 높은 흐름이지만, 현재 최저가 58,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 13.42㎡ | 14 | 38,000,000원 |
| 2026.05 | 13.27㎡ | 13 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 13.27㎡ | 12 | 43,000,000원 |
| 2025.12 | 12.72㎡ | 14 | 49,500,000원 |
| 2025.10 | 13.27㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2025.08 | 12.72㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 2025.08 | 12.72㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 2025.05 | 12.72㎡ | 13 | 44,000,000원 |
| 2025.05 | 13.42㎡ | 12 | 35,910,000원 |
| 2025.05 | 13.42㎡ | 13 | 35,910,000원 |
| 2025.05 | 13.42㎡ | 14 | 35,910,000원 |
| 2025.05 | 13.27㎡ | 12 | 35,910,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 47,214,285원 |
표본 전체 최고 거래가도 55,000,000원인데 현재 신건 최저가는 58,000,000원입니다. 전체 12건 평균 43,178,333원과 비교하면 134.3%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교해도 122.8%입니다. 최신 거래 38,000,000원과 비교하면 격차는 더 큽니다. 따라서 확약으로 인수 리스크가 줄었다는 이유만으로 가격 점수를 줄 수 없는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,444,000원 |
| 1. 임차인 신종민 보증금 | 67,000,000원 | 56,556,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 67,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 원자료 기준 임차보증금 부족분은 10,444,000원입니다. 아래 배분 차트는 이 배당 원자료를 그대로 표시합니다. 다만 본 리포트의 매수인 실질 인수 판단은 말소동의 확약서를 반영해 0원*으로 처리합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 58,000,000원 | 10,444,000원 | 58,000,000원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 46,400,000원 | 21,835,200원 | 46,400,000원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 37,120,000원 | 30,948,160원 | 37,120,000원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 북서측 인근의 구분건물이며, 주변은 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택으로 등재되어 있으며, 15층 건물 내 10층 1016호입니다.
- 규제. 일반상업지역·주안역지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,428,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 거주민·인근 공인중개사무소 탐문 등을 종합해 통상적인 인테리어·관리 상태를 전제로 감정평가했습니다.
- 환금성. 베스티움은 149세대, 2012.10.31. 준공이며 최근 거래는 있으나 가격 편차가 35,910,000원~55,000,000원으로 큽니다. 경매 집계 평균 유찰 횟수도 3.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건은 확약 반영 여부에 따라 실질 인수가 0원과 10,444,000원으로 갈리는 구조입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 신종민의 전입 2021.07.20., 확정일자 2021.07.06., 임차권등기 2023.08.23.은 모두 말소기준 2023.09.18.보다 빠릅니다.
- 신건 가격 경계. 58,000,000원은 최근 12개월 평균 47,214,285원의 122.8%이며 최근 거래 12건 최고가 55,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰 시나리오 분리. 확약을 반영하면 1회 유찰 시 실질취득은 46,400,000원, 2회 유찰 시 37,120,000원입니다. 반대로 확약을 배제하면 유찰할수록 임차보증금 인수액이 늘어납니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 인테리어·관리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 문제다
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 67,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 58,000,000원보다 큰 전형적인 인수형 물건입니다. 실제 배당 원자료도 현재 회차에서 10,444,000원의 미배당 보증금을 보여줍니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 본 분석의 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 신건이 매력적으로 바뀌는 것은 아닙니다. 실질취득 58,000,000원은 최근 12개월 평균 47,214,285원의 122.8%, 최신 거래 38,000,000원보다도 현저히 높습니다. 최근 거래 12건 중 최고가 55,000,000원조차 넘어섭니다. 여기에 단지 경매 집계 평균 유찰 횟수 3.4회와 낙찰률 0.0%까지 감안하면 결론은 분명합니다. 확약 확인은 필수, 권리는 조건부 해소. 그러나 현재 가격은 보류.
