인천지방법원 2026타경500169. 간석동 리원캐슬 제2층 제203호 오피스텔입니다. 현 소유자는 권영만이며, 2021.05.18 매매를 원인으로 2021.05.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 270,000,000원입니다. 등기 흐름에서 실질적인 말소기준은 2022.04.14 안산세무서장 처분의 국 압류입니다. 그 뒤 2022.09.26 주택도시보증공사 가압류, 2023.06.07 김종민 주택임차권등기, 2026.01.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
겉으로만 보면 임차권등기가 말소기준보다 늦기 때문에 단순 소멸로 오해하기 쉽습니다. 하지만 김종민의 임대차계약일은 2021.03.22, 확정일자는 2021.03.24, 주민등록일과 점유개시일은 2021.04.30입니다. 모두 말소기준 2022.04.14보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져, 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500169 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 94-6 리원캐슬 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 간석로50번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제2층 제203호 66.53㎡ 전부 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 · 지하2층 지상16층 · 사용승인 2019.09.26 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.05.25 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기 순위보다 ‘전입일’이 먼저다
말소기준은 2022.04.14 갑구 6번 압류입니다. 김종민의 임차권등기는 2023.06.07로 그 뒤이지만, 실제 주민등록·점유개시는 2021.04.30입니다. 따라서 임차권등기의 등기 순위만 보고 후순위 임차인으로 처리하면 안 됩니다. 보증금은 270,000,000원, 확정일자는 2021.03.24이고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종민 | 제2층 제203호 66.53㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.30 | 2021.03.24 | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 회차별 실질부담 — 확약 전과 후가 완전히 다르다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 크게 줄지 않습니다. 이 사건도 확약을 제외한 기계적 계산만 보면 그 구조가 그대로 나타납니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 미반영 총부담 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 202,000,000원 | 71,628,000원 | 273,628,000원 | 202,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 161,600,000원 | 111,462,400원 | 273,062,400원 | 161,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 129,280,000원 | 143,329,920원 | 272,609,920원 | 129,280,000원 |
즉 확약을 무시하면 202,000,000원에서 129,280,000원까지 최저가가 내려가도 인수액이 71,628,000원에서 143,329,920원으로 커져 총부담은 약 273,000,000원 수준에 머뭅니다. 반대로 확약을 정상 반영하면 인수는 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같아집니다. 이 차이가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 김종민 보증금 | 270,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표상 김종민 보증금 부족분은 71,628,000원입니다. 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 인수액이며, 말소동의 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 집행비용은 약 매각가의 1.8% 추정치이고, 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역(지하철1호선) 남동측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량의 주정차가 용이하고, 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 위치합니다.
- 이용. 공부상 오피스텔로 이용중이며, 급배수·위생·소화전·화재탐지·화재경보·난방·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지면적은 403.0㎡, 공시지가는 2,644,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 세로, 남서측으로 소로와 접하며 토지이용상황은 업무용입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김종민 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 이 분석의 전제입니다. 적용 대상·조건·말소절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 주민등록·점유개시 2021.04.30이 말소기준 2022.04.14보다 빠릅니다. 확약이 무효이거나 적용되지 않으면 미배당 보증금 인수 문제가 다시 살아납니다.
- 배당요구 확인. 김종민은 2023.06.07 배당요구가 확인되고 확정일자 2021.03.24가 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
- 확약 밖 점유관계 대조. 확약은 김종민 임차권에만 적용되므로 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다른 점유 또는 임차관계가 없는지 최종 확인해야 합니다.
- 가격판단 분리. 실거래 비교 없이 최저가만으로 싸다고 판단하지 말고, 확약 효력 확인 후 별도의 시세 검증을 거쳐 응찰가를 정해야 합니다.
- 조세·배당 변동. 집행비용과 실제 조세채권·배당순위에 따라 임차인 배당액은 달라질 수 있으므로 배당표는 원문 자료와 대조해야 합니다.
맺으며 — “이 물건은 가격보다 확약이 먼저다”
이 사건은 겉으로는 신건 202,000,000원짜리 오피스텔이지만, 권리의 핵심은 270,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 확약을 제외하면 신건에서도 71,628,000원이 미배당되어 매수인 인수 가능액으로 남고, 1회·2회 유찰 때는 인수액이 더 커져 총부담이 273,000,000원 안팎으로 거의 고정됩니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 김종민 임차인의 인수는 실질 0원으로 반영됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “확약이 확인되면 인수 0원, 확인되지 않으면 대항력 인수형”입니다. 권리 판단의 선후는 명확합니다. 최저가를 보기 전에 확약서부터 확인해야 합니다.
