인천지방법원 2026타경500196. 인천 미추홀구 주안동 대경쉐르빌 3층 301호, 전용 37.92㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 홍지혜 씨로 2020년 1월 17일 매매를 원인으로 거래가액 85,000,000원에 취득했습니다. 현 등기에서 경매의 기준이 되는 권리는 2026년 1월 13일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2021년부터 임차인 김민하 씨가 전입·점유했고, 2024년에는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤다는 점입니다.
따라서 이 사건은 단순한 “임차인 없는 다세대”가 아닙니다. 김민하 씨는 2021년 12월 2일 확정일자, 2021년 12월 27일 주민등록·점유개시를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 다만 현재 회차 104,000,000원에서는 제공된 배당계산상 보증금 전액이 먼저 배당되므로 미배당 보증금이 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 704-2 대경쉐르빌 3층 301호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 남주길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.92㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 홍지혜 (2020.01.17. 매매 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 먼저다
등기상 과거 금화상호저축은행·장흥군수산업협동조합·현대해상화재보험의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 중요한 것은 을구 8번 주택임차권입니다. 김민하 씨의 전입일과 확정일자가 2026년 강제경매개시결정보다 앞서므로, 이 임차권은 권리순서상 선순위입니다. 매각물건명세서에도 인수권리로 적시됐지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민하 | 제3층 제301호 37.92㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2021.12.27 | 2021.12.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 임차인으로 중복 집계된 사람이 아니라, 김민하 씨 본인의 임차권등기입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다는 높다
대경쉐르빌은 총 8세대, 2008년 11월 11일 사용승인된 소규모 다세대입니다. 제공된 동일·유사 면적 실거래는 2건뿐입니다. 전용 37.92㎡ 4층이 2022년 11월 85,000,000원, 전용 36.51㎡ 5층이 2022년 9월 142,000,000원에 거래됐고 평균은 113,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 37.92㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2022.09 | 36.51㎡ | 5 | 142,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 113,500,000원 |
최저가 104,000,000원은 제공된 최근 시세 평균의 91.6%입니다. 평균만 보면 감정가보다 낮은 가격이지만, 가장 최근 거래인 2022년 11월 85,000,000원보다 현재 최저가가 높습니다. 거래 표본도 2건에 불과하고 거래시점 역시 2022년이므로, 전체 평균 113,500,000원만 보고 “확실히 싸다”고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 김민하 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 1,744,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 104,000,000원에서는 집행비용 2,256,000원을 제외한 뒤 임차인 보증금 100,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 1,744,000원이 배당됩니다. 제공된 계산상 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 104,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 83,200,000원 | 18,697,600원 | 임차보증금 미배당 발생* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 66,560,000원 | 35,038,080원 | 임차보증금 미배당 증가* |
* 위 18,697,600원·35,038,080원은 배당계산상 선순위 임차보증금 미배당으로 잡힌 인수액입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 실제 인수 여부는 확약서 원문의 적용범위와 매각조건을 대조해야 합니다.
이 물건은 특히 “유찰되면 무조건 더 싸진다”고 보면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 100,000,000원이기 때문에 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 배당되지 못한 보증금이 인수액으로 나타나는 구조입니다. 즉 최저가만 떨어지는 모습과 실제 취득부담은 서로 다르게 움직일 수 있습니다. 이 사건에서는 제출된 말소동의 확약서가 그 위험을 해소하는 핵심 문서입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안초등학교 서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(미추5구역)·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 160.3㎡, 공시지가 1,601,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 소로 한 면에 접합니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대경쉐르빌은 총 8세대 소규모 다세대로, 제공된 실거래도 2건뿐이라 가격 판단에 충분한 거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약서 원문 확인. 을구 8번 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 현재 회차와 유찰 회차를 구분. 현재 104,000,000원에서는 인수 0원이지만, 83,200,000원·66,560,000원 회차 계산에는 각각 18,697,600원·35,038,080원의 인수액이 표시됩니다.
- 가격 비교는 평균만 보지 않기. 평균은 113,500,000원이지만 최신 거래는 85,000,000원입니다. 거래가 2건뿐이라는 점까지 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 다세대 환금성 확인. 8세대 소규모 건물이라 동일 단지 실거래 표본이 적습니다. 현장 매물과 인근 유사 다세대 가격을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 말소동의 확약서를 직접 대조해 인수 조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 신건의 계산은 인수 0”
이 사건의 핵심은 두 문장을 동시에 이해하는 것입니다. 첫째, 김민하 씨는 전입·확정일자가 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 둘째, 현재 매각가 104,000,000원에서는 보증금 100,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 유찰되면 배당 부족으로 계산상 인수액이 발생하고, 이 부분을 좌우하는 문서가 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서입니다. 가격도 평균 113,500,000원 대비로는 91.6%지만 최신 거래 85,000,000원보다 높고, 실거래가 2건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “권리도 싸고 가격도 싸다”는 단순형이 아니라, 현재 회차의 배당구조·확약서·빈약한 시세표본을 함께 확인해야 하는 다세대입니다.
