인천지방법원 2026타경500198. 경서동 신동아팰리스 1동 4층 402호, 전용 67.24㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 양소연은 2021.05.28 매매로 165,000,000원에 취득했습니다. 이후 장기연이 2022.02.22 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.03.30 전입·점유를 시작했습니다. 2024.04.23에는 보증금 165,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2025.04.07 부평구 압류입니다. 장기연의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다. 원칙만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 승계할 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 리포트에서는 장기연 임차권의 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 746-3 신동아팰리스 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 67.24㎡ · 4층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 양소연 (2021.05.28 매매, 거래가 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장기연 | 165,000,000원 | 2022.03.30 | 2022.02.22 | 有 | 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 장기연은 주거용으로 4층 402호 67.24㎡ 전부를 임차했고, 보증금 165,000,000원에 대해 배당요구도 했습니다. 전입·점유가 말소기준일 2025.04.07보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
* 회차 계산상 매수인 인수액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 가정 0원, 2회 유찰 가정 28,233,280원입니다. 다만 말소동의 확약을 적용한 실질 인수는 해당 임차권에 대해 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.18억은 기준 시세보다 높다
신동아팰리스1동2동, 전용면적이 유사한 확인 거래는 3건입니다. 거래 시점은 2022.01~2022.08이고 평균은 139,500,000원, 최신 확인 거래는 2022.08 127,000,000원입니다. 거래 표본이 적고 시점 차이도 있으므로 개별 호실의 현재 가치를 단정할 수는 없지만, 제공된 시세 기준으로는 신건 가격이 명백히 높은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 68.28㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2022.04 | 68.56㎡ | 4 | 149,500,000원 |
| 2022.01 | 68.56㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 139,500,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 218,000,000원입니다. 이는 시세 기준 평균 139,500,000원의 156.3%입니다. 최신 확인 거래 127,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균과 관계없이 현재 회차에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차인 장기연 보증금 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 49,148,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,852,000원, 장기연 보증금 165,000,000원이 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 49,148,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 청구액 중 115,852,000원은 미배당입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천경서초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 4층 402호이며 사용승인일은 2009.05.30입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 노폭 약 12m 내외 아스팔트 포장도로와 접하고, 토지는 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,358,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 중로3류에 접합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 신동아팰리스1동2동은 총 12세대이며 확인된 거래 표본은 3건입니다. 가격 판단 시 적은 거래 표본과 거래 시점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 장기연 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 적용 대상과 말소 조건이 장기연 임차권과 일치하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재 회차는 실질 인수 0원이라도 실질취득이 218,000,000원입니다. 시세 기준 평균 139,500,000원보다 높으므로 최저가 자체를 할인 가격으로 보지 않아야 합니다.
- 2회 유찰도 평균 이하가 아님. 2회 유찰 가정가는 139,520,000원으로 시세 기준 평균 139,500,000원보다 20,000원 높습니다.
- 임차인 배당 관계 확인. 장기연은 보증금 165,000,000원, 대항력 有, 우선변제권 有, 배당요구 완료 상태입니다. 배당표상 전액 배당되는 구조와 확약 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 미회수와 매수인 부담을 구분. 주택도시보증공사의 예상 미배당 115,852,000원은 신청채권자의 미회수액이며, 이 금액 자체가 곧바로 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리, 가격은 여전히 보류”
이 사건은 표면적으로는 위험한 선순위 임차권이 있습니다. 장기연의 보증금 165,000,000원, 전입·점유 2022.03.30, 확정일자 2022.02.22, 임차권등기 2024.04.23 모두 말소기준 2025.04.07보다 앞섭니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다.
그렇다고 입찰 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득은 218,000,000원, 시세 기준 평균은 139,500,000원, 최신 확인 거래는 127,000,000원입니다. 2회 유찰 가정가 139,520,000원도 기준 평균을 밑돌지 않습니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만 가격 메리트는 확인되지 않는 사건입니다. 특히 총 12세대, 확인 거래 3건이라는 제한된 거래 표본까지 감안하면 현재 신건에 가격 가점을 줄 이유가 없습니다.
