의정부지방법원 2026타경60953. 경기도 파주시 탄현면 금승리 295 일원의 공장과 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 4,695,372,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 건물은 일반철골구조로, 1동은 1층 공장(기숙사)·2층 공장(사무소), 2동과 3동은 공장으로 이용 중입니다. 토지는 공장 건부지·진입로·도로 등으로 이용되고 있으며 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2017.08.07. 중소기업은행의 을구 1번 근저당권 1,195,200,000원이 말소기준이고, 같은 날의 을구 2번 근저당권과 2022년 중소기업은행 근저당권, 이후 국세 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음·법정지상권 해당 없음으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60953 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 금승리 295 |
| 등기 표시 | 경기도 파주시 탄현면 금승리 295, 296-1, 303-4, 305-1 1동 · 경기도 파주시 탄현면 월롱산로 543-81 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 건부지 및 공장·기숙사·사무소·진입로·도로 이용 |
| 건물 이용 | 1동: 1층 공장(기숙사), 2층 공장(사무소) · 2동 및 3동: 공장 |
| 소유자 | 주식회사성원테크 |
| 감정가 / 최저가 | 4,695,372,000원 / 4,695,372,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,511,901,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.08.07. 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 중소기업은행 근저당권 1,804,800,000원과 2022.11.08. 중소기업은행 근저당권 1,200,000,000원, 2025년 이후 국세 압류와 신용보증기금·근로복지공단·주식회사 모스코의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 예상배당 — 신건에서도 616,017,886원 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,353,720원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,195,200,000원 | 1,195,200,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,804,800,000원 | 1,804,800,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 614,316,909원 | 446,018,280원 |
| 갑구 12번 가압류 · 근로복지공단 | 27,946,920원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사 모스코 | 419,772,337원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 4,695,372,000원 전액을 기준으로도 전체 채권액 5,262,036,166원 중 채권자에게 배당되는 금액은 4,646,018,280원이며, 616,017,886원이 미배당으로 남습니다. 신용보증기금부터 일부 미배당이 발생하고 근로복지공단·주식회사 모스코에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 다만 이 미배당 채권은 등기상 매수인 인수액과는 별개로, 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 회차 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 4,695,372,000원 | 4,646,018,280원 | 616,017,886원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 3,756,297,600원 | 3,716,334,624원 | 1,545,701,542원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 3,005,038,080원 | 2,972,587,699원 | 2,289,448,467원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당은 커지지만 매수인의 등기상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 권리분석 핵심은 미배당 채권을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니라는 점입니다. 반면 매각가격 자체가 적정한지는 별도 시세 검토가 필요하므로, 단순히 유찰률만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 공장·토지 현황 — 권리보다 현장 확인이 중요
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 공장 부지. 목록 1~4는 일단지로 이용되는 완경사 부정형 토지로 현재 공장의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로 이용. 목록 2는 시멘트포장 상태이고, 목록 3·4는 공부상 공장용지이나 포장된 도로로 사용 중입니다.
- 진입로. 목록 8~10은 공장의 진입로로 이용되고 있으며, 목록 8은 일부 공터·일부 도로, 목록 9는 도로로 사용 중입니다.
- 건물 이용. 1동은 1층 공장(기숙사)·2층 공장(사무소), 2동과 3동은 공장으로 이용 중입니다.
- 제시외 물건. 3동 인근에 철재빔·자재·건축자재·폐기물과 대형철재통 3개가 소재합니다.
- 전력설비. 한전 전력계약 250KVA를 바탕으로 수전전설비를 종물로 평가했습니다.
- 제외 물건. 창고 및 휴게소는 컨테이너박스로 철거·이동이 가능해 토지 정착물로 보지 않아 평가에서 제외했습니다.
- 경계 확인. 인접토지와의 경계, 각 토지 상호 간 경계와 면적은 필요시 별도 확인이 요구됩니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 웅지세무대학교 동측 인근이며 파주LCD일반산업단지를 비롯한 중소산업단지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 북동측 근거리 엘지로변에 노선버스 정류장이 있으나 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 건물 구조. 1동은 일반철골구조 기타지붕 2층, 2동과 3동은 일반철골구조 기타지붕 1층입니다.
- 설비. 급·배수설비와 위생설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업 Zone)이며 제한보호구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1번 중소기업은행 근저당권의 등기일과 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기부와 대조하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 공장 1~3동의 실제 사용자·점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 경계·면적 확인. 여러 필지가 일단지·도로·진입로로 혼재하므로 지적도와 현황 경계를 직접 대조하고 필요시 별도 확인하세요.
- 제시외 물건 확인. 철재빔·건축자재·폐기물·대형철재통 3개와 이동식 컨테이너의 소유·반출 관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 범위와 평가에서 제외된 이동식 창고·휴게소를 구분해 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가는 감정가와 같은 4,695,372,000원입니다. 실제 거래·임대수익·공장용지 가치 등 별도의 가격 검증 없이 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 승부처는 현황과 가격
등기 권리만 보면 이 사건의 결론은 분명합니다. 매수인이 떠안을 명시 인수권리는 0원이고 법정지상권도 해당 없습니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당권 이후의 존속 권리도 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 물건의 난도는 권리표보다 현장에서 올라갑니다. 공장 건물과 다수 토지를 일괄매각하고, 일부 필지가 도로·진입로로 사용되며, 공장 주변에는 자재·폐기물·대형철재통이 존재합니다. 감정자료도 토지 경계와 면적에 대해 별도 확인 필요성을 명시하고 있고 임대관계 역시 미상입니다. 현재 최저가도 감정가와 동일한 4,695,372,000원 신건이므로 가격 우위까지 확인된 상태는 아닙니다. 따라서 결론은 권리 인수는 안전하지만, 점유·경계·일괄매각 범위와 가격 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 공장형 물건입니다.
