인천지방법원 2026타경500203. 검암동 디에스리치빌 2층 203호, 전용 49.67㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 유광준이며 2016.10.12. 거래가액 145,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.09.09. 등기된 이아현의 주택임차권 138,600,000원입니다. 임대차계약일은 2022.11.22., 확정일자는 2022.11.23., 주민등록과 점유개시는 2023.01.31.로 확인됩니다.
등기상 계산된 말소기준권리는 2025.08.05. 국의 압류입니다. 임차인의 전입·점유는 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 분류됩니다. 따라서 일반적인 구조라면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 다만 이번 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 해당 임차권은 실질적으로 매수인이 떠안지 않는 것으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 616-4 디에스리치빌 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.67㎡ · 지상 4층 건물 내 2층 일부 |
| 소유자 | 유광준 (2016.10.12. 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 138,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
현재 소유권 이전 전의 2011년 경서농업협동조합 근저당권 96,000,000원은 2014.03.07. 이미 말소되었습니다. 이후 유광준이 2016.10.12. 소유권을 취득했고, 2024.09.09. 이아현의 주택임차권이 등기되었습니다. 2025.08.05. 국의 압류가 말소기준권리이며, 2026.01.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이아현 | 2층 203호 49.67㎡ 전부 | 2023.01.31. / 2022.11.23. | 138,600,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 1.44억은 최근 평균의 96%
디에스리치빌 616-4 동일면적 49.67㎡ 실거래는 2건입니다. 최근 실거래 평균은 150,000,000원, 최신 거래는 2024.05. 145,000,000원입니다. 신건 최저가 144,000,000원은 최근 평균의 96.0%이며 최신 거래보다 1,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 49.67㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2023.06 | 49.67㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 평균 | 49.67㎡ | 2건 | 150,000,000원 |
수치만 보면 감정가·최저가 144,000,000원은 최근 평균보다 6,000,000원 낮습니다. 다만 최신 거래가 145,000,000원이라 차이는 1,000,000원뿐입니다. 따라서 최근 평균 대비 4% 낮다는 이유만으로 큰 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 거래 표본도 2건에 불과하므로 개별 호수의 상태와 층 차이를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 이아현 보증금 | 138,600,000원 | 138,600,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 138,600,000원 | 2,584,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 주택도시보증공사에는 2,584,000원이 배당되고 136,016,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 확약 반영 시 0원입니다. 실제 배당은 집행비용과 조세 등 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 구조가 완전히 달라진다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 144,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 115,200,000원 | 25,812,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,160,000원 | 48,498,880원 | 0원 |
대항력 임차권만 놓고 보면 유찰될수록 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어납니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있어 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 확약 효력이 그대로 전제된다면 유찰은 곧 실질취득가 하락으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 2층 일부입니다.
- 입지. 간재울중학교 동측 인근으로, 주변은 유사한 소규모 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 약 2~3분 거리에 인천2지하철 검바위역이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구), 철도보호지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,853,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 발코니·발코니확장 등은 거래관행을 고려해 평가에 포함되었습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 공동주택이고 동일면적 실거래 표본은 2건으로, 거래량이 많다고 보기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심 전제입니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 이아현의 주택임차권은 보증금 138,600,000원, 대항력·우선변제권이 확인되는 권리이므로 매각물건명세서와 등기부를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 가정에서도 주택도시보증공사 청구액 중 136,016,000원이 미배당으로 남습니다.
- 시세 과신 금지. 최근 실거래 평균 150,000,000원보다 6,000,000원 낮지만, 최신 거래 145,000,000원과는 1,000,000원 차이에 불과합니다.
- 소규모 주택 환금성. 총 12세대이며 실거래 표본이 2건이므로, 아파트처럼 충분한 거래량을 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 미상으로 기재된 부분이 있으므로 현황을 직접 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “대항력은 크지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 물건을 단순히 “임차보증금 138,600,000원이 있으니 위험하다”라고만 보면 핵심을 놓칩니다. 이아현은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이 맞지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
가격은 신건 최저가 144,000,000원으로 최근 실거래 평균 150,000,000원의 96.0%입니다. 다만 최신 거래가 145,000,000원이어서 절대적인 할인 폭은 작습니다. 결국 이 사건의 승부처는 확약서와 임차권 말소 조건을 원본으로 확인한 뒤, 소규모 다세대의 환금성을 감안해 얼마에 입찰할지입니다. 권리구조는 확약 덕분에 정리될 여지가 크지만, 확인 없이 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 접근해서는 안 됩니다.
