의정부지방법원 2026타경60961. 파주시 금촌동 959-2의 ‘대하마트’ 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 건물은 일반철골구조 및 기타지붕 2층입니다. 현재 소유자는 주식회사더맘마이며 2020.11.06. 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 4,200,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 신한은행 근저당 720,000,000원과 다수의 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌지만, 제공된 권리판정상 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60961 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 959-2 · 대하마트 · 경기도 파주시 번영로 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 기준시점 현재 근린생활시설 |
| 건물 | 일반철골구조 및 기타지붕 2층 · 위생·급배수·전기·화물용 승강기 설비 |
| 소유자 | 주식회사더맘마 (2020.11.06. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 7,089,031,100원 / 7,089,031,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 1,204,557,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2020.11.06. 을구 9번 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이고 채무자는 주식회사더맘마입니다. 그 다음 순위인 2021.05.25. 신한은행 근저당 720,000,000원, 2022년 이후 가압류·압류와 현재의 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2026.04.17. 근로복지공단을 채권자로 등기됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 5건 모두 말소기준 이후
| 이름 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정숙 | 맘마마트 | 2023.02.02 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 농업회사법인 주식회사골든라이스,허건회 | 1층 | 2025.06.24 | 미상 / 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최진란 | 미상 | 2023.09.04 | 200,000,000원 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)논현엠마트 | 미상 | 2023.11.02 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 한아름마트,문상훈 | 미상 | 2024.05.02 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
다섯 건의 전입·등록 시점은 모두 말소기준일인 2020.11.06. 이후입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 최진란의 보증금은 200,000,000원이고, 나머지 일부 점유자는 보증금이 미상입니다. 확정일자와 우선변제 여부 역시 확인되지 않아 우선변제 가능성은 단정하지 않습니다. 다만 이들이 말소기준보다 뒤에 들어온 점은 매수인 보증금 인수 위험과는 구별되는 요소입니다.
③ 가격·회차 판단 — 신건 100%, ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 7,089,031,100원으로 신건 100%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 낙찰가와 동일하게 봅니다. 하지만 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없으므로, 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 지급 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 7,089,031,100원 | 7,015,740,789원 | 7,967,428,828원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,671,224,880원 | 5,612,112,631원 | 9,371,056,986원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,536,979,904원 | 4,489,210,105원 | 10,493,959,512원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 낮아지고 채권자 미배당은 커지지만, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 즉 이 사건에서는 유찰에 따라 ‘숨은 보증금 인수액’이 커지는 구조가 아닙니다. 다만 80%·64% 가격 역시 시세보다 저렴한지는 별도 판단이 필요하므로, 회차가 내려갔다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,089,031,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 73,290,311원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,200,000,000원 | 4,200,000,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 주식회사신한은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 롯데제과 주식회사 | 13,769,438원 | 13,769,438원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 에덴웰푸드 | 150,413,249원 | 150,413,249원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 케이티앤지 | 3,251,150원 | 3,251,150원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사 복수1호점 | 92,764,500원 | 92,764,500원 |
| 갑구 15번 가압류 · 태영종합상사 주식회사 | 50,057,236원 | 50,057,236원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사 제일양말 | 3,965,228원 | 3,965,228원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사 크라운제과 | 10,487,123원 | 10,487,123원 |
| 갑구 20번 가압류 · 주식회사 남부푸드 | 112,576,540원 | 112,576,540원 |
| 갑구 21번 가압류 · 해태제과식품 주식회사 | 30,476,213원 | 30,476,213원 |
| 갑구 22번 가압류 · 한국전력공사 | 19,054,080원 | 19,054,080원 |
| 갑구 25번 가압류 · 주식회사씨앤케이푸드 | 19,545,000원 | 19,545,000원 |
| 갑구 28번 가압류 · 농업회사법인 주식회사 라이스믿음 | 62,178,400원 | 62,178,400원 |
| 갑구 32번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 151,751,130원 | 151,751,130원 |
| 갑구 38번 가압류 · 주식회사 우리금융저축은행 | 1,952,721,383원 | 1,375,451,502원 |
| 갑구 44번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 4,553,627,447원 | 0원 |
| 갑구 46번 가압류 · 유일석 | 16,452,459원 | 0원 |
| 갑구 59번 가압류 · 주식회사 미래물산 | 12,013,500원 | 0원 |
| 갑구 61번 가압류 · 주식회사 동민종합상사 | 36,060,634원 | 0원 |
| 갑구 62번 가압류 · 주식회사 네온테크 | 334,683,287원 | 0원 |
| 갑구 70번 경매개시결정 · 근로복지공단 | 1,204,557,440원 | 0원 |
| 갑구 71번 경매개시결정 · 에이치에프더블유삼일유동화전문유한회 | 1,204,557,440원 | 0원 |
| 갑구 73번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 28,206,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 14,983,169,617원 중 예상 지급액은 7,015,740,789원, 미배당은 7,967,428,828원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 11건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 용도. 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 공부상 1층은 592.5㎡ 슈퍼마켓, 50.4㎡ 창고·화장실, 39.4㎡ 제1종 근린생활시설로 구분되어 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물을 포함합니다. 토지상의 옹벽·담장·펜스·바닥포장·출입구와 식재 수목도 토지에 포함됩니다.
- 현장 물품. 목록 1에는 제시외 냉장고 3개가 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 현황. 캐노피·처마·외부계단 등은 건물의 부합물로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 해당 건물이 일반건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있습니다.
- 입지. 금촌초등학교 남동측 인근이며 주변은 근린생활시설·아파트·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 금촌역(경의중앙)이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·중로2류 접합, 가축사육제한구역·토지구획정리사업지구에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 권리와 분리. 인수 0원은 권리상 장점이지만, 신건 최저가 7,089,031,100원이 시장가보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
- 점유관계 재확인. 김정숙, 농업회사법인 주식회사골든라이스·허건회, 최진란, (주)논현엠마트, 주식회사 한아름마트·문상훈의 실제 사용구역과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 일반건축물대장상의 위반건축물 기재 내용과 시정·이행강제금 가능성, 실제 부합물 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 옹벽·담장·펜스·바닥포장·출입구, 수목, 냉장고 3개의 포함·인도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 세금 배당순위. 국세·지방세 압류 11건 중 당해세 해당 여부가 실제 배당표를 바꿀 수 있으므로 세금채권의 종류와 법정기일 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 5,671,224,880원, 2회 유찰 시 4,536,979,904원이지만, 회차가 내려갔다는 이유만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서·건축물대장을 입찰 직전 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 합격, “70.89억이 싼가”는 별도 문제
권리분석의 중심축은 분명합니다. 2020.11.06. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차·점유 5건은 모두 그 뒤에 들어왔습니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고, 배당모형상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 이 점만 놓고 보면 등기상 승계 위험은 낮습니다.
하지만 이 물건은 7,089,031,100원의 대형 근린시설·토지이고 현재 신건 100%입니다. 가격이 시장보다 싼지 확인되지 않은 상태에서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 더구나 복수 점유관계, 위반건축물 기재, 제시외 건물·부합물, 세금압류 11건이라는 현장·배당 변수가 있습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격과 건물 현황은 보수적으로 확인”입니다.
