인천지방법원 2026타경500205. 주안동 대명아파트 4층 404호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보이는 주택임차권 자체보다 확약의 효력과 실제 취득가격입니다. 임차권자 박혜진은 2022.10.11. 전입·점유를 시작했고 2022.09.21. 확정일자를 받아, 2024.06.14. 압류보다 앞선 대항력을 갖습니다. 보증금은 290,000,000원으로 최저매각가 230,000,000원보다 큽니다.

배당 시뮬레이션만 보면 집행비용 4,020,000원을 제외한 225,980,000원이 박혜진에게 배당되고, 부족분 64,020,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 기준상 박혜진 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약이 핵심

말소기준은 2024.06.14. 국 압류입니다. 앞서 설정됐던 인천서부새마을금고 근저당 136,692,000원은 2021.08.13. 해지로 말소됐고, 태백농업협동조합 근저당 4,320,000,000원도 2022.10.14. 일부포기로 말소돼 현재 경매의 인수 판단 기준이 아닙니다.

박혜진은 말소기준보다 앞선 2022.10.11. 전입·점유와 2022.09.21. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2024.10.24. 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 다만 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박혜진에 대한 인수는 실질 0원으로 처리합니다.

한편 정일권은 2025.09.17. 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 말소기준 이후 전입이라는 점에서 대항력에 기초한 매수인 인수 위험은 발생하지 않는 구조입니다. 실제 임차·점유 관계는 박혜진과 정일권 2명이며, 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 분리해야 한다

③ 시세 비교 — 230,000,000원은 참고 시세보다 높다

가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 지표를 우선합니다. 대명아파트의 최근 12개월 참고 거래 평균은 148,666,666원, 거래 수는 6건이고, 최저매각가 230,000,000원은 이 평균의 154.7%입니다. 최신 거래 지표는 2025.12월 130,000,000원입니다.

다만 중요한 한계가 있습니다. 경매 대상 면적은 64.35㎡인데 아래 실거래 표본은 49.77㎡~49.93㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 대상 호실의 직접적인 동일면적 시세로 단정하지 않고 단지 내 참고 지표로 봐야 합니다. 그럼에도 현재 최저가가 제공된 최근 거래 지표보다 높은 만큼 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

전체 거래 평균은 147,428,571원, 거래 최저는 130,000,000원, 최고는 163,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +6.2%로 집계돼 있습니다. 그러나 최저매각가 자체가 최근 12개월 평균의 154.7%인 만큼, 이 양의 추세를 가격 가점으로 사용할 수준은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)

배당 계산 자체로는 박혜진에게 225,980,000원이 배당되고 64,020,000원이 부족합니다. 이 64,020,000원이 규칙상 매수인 인수액이지만, 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 박혜진 관련 실질 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산은 달라진다

확약을 제외한 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 박혜진 보증금의 미배당액이 늘어납니다. 하지만 이 사건에서는 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 박혜진에 대한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 따라서 유찰이 실제 가격 개선으로 연결되는 구조입니다.

⑥ 별도 확인할 등기 — 민간임대주택등기

갑구에는 2022.12.06. 접수된 민간임대주택등기가 있습니다. 원인은 2018.10.01. 민간임대주택 등록이며, 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 이 등기는 현재 권리관계에서 단순 금전채권과 별개의 확인 포인트이므로 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원문을 대조할 필요가 있습니다.

⑦ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 대상 호실은 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 도로. 남동측과 북동측으로 약 30미터·8미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 2,591,000원/㎡입니다.
• 건물. 2016.08.11. 사용승인, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 404호입니다.
• 단지 규모. 대명아파트는 45세대이며 제공된 거래 표본은 7건입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 박혜진 임차권의 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로 제출된 확약서의 대상과 조건을 직접 대조해야 합니다.
• 정일권 점유관계 확인. 2025.09.17. 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에 존재하는 민간임대주택등기의 처리 관계를 매각물건명세서·등기 원문에서 확인해야 합니다.
• 가격 비교 시 면적 차이 반영. 대상은 64.35㎡이고 실거래 표본은 49.77㎡~49.93㎡이므로 단순 금액 비교만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
• 신건 가격 경계. 현재 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 참고 평균의 154.7%입니다.
• 배당 변동 가능성. 제시된 배당 계산은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았습니다.

맺으며 — “인수는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”

이 사건은 처음 보면 보증금 290,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 64,020,000원의 인수액이 잡힙니다. 그러나 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정확도 기준상 박혜진 관련 실질 인수는 0원입니다. 정일권 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.

따라서 최종 승부처는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득액은 현재 230,000,000원인데, 최근 12개월 참고 거래 평균은 148,666,666원이고 최저가 대비 비율은 154.7%입니다. 게다가 대상 64.35㎡와 거래 표본 49㎡대의 면적 차이도 커 직접 비교의 한계가 있습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회이고 민간임대주택등기도 별도 확인해야 합니다. 확약 전제의 권리 부담은 낮아졌지만, 신건 가격에는 보수적으로 접근할 사건입니다.