인천지방법원 2026타경500226. 인천 미추홀구 숭의동 ‘아우름빌(5-91)’ 5층 501호, 전용 41.749㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 단순한 말소기준권리보다 홍종의 임차인의 선순위 대항력입니다. 임차인은 2022년 1월 25일 임대차계약, 2022년 1월 27일 확정일자를 받고, 2022년 2월 25일 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2023년 6월 15일 경인북부수산업협동조합 가압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 보증금 160,000,000원 중 배당되지 못한 금액이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 신건 117,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,438,000원을 제외한 114,562,000원이 임차인에게 배당되고, 45,438,000원이 부족합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 5-91 제5층 제501호 · 수봉안길69번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.749㎡ · 지상5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 임성대 (2019.05.01 매매, 2019.06.10 소유권이전) |
| 사용승인 | 2019.06.04 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2019년 설정된 관교문학동새마을금고 근저당권 115,680,000원은 2022년 2월 25일 해지로 이미 말소됐습니다. 2023년 5월 22일 전양숙의 강제경매개시결정도 2024년 3월 11일 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 말소기준은 2023년 6월 15일 경인북부수산업협동조합 가압류 300,239,054원이며, 이후 온누리새마을금고 가압류와 주택도시보증공사 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 계산상 인수와 실질 인수를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍종의 | 제5층 제501호 41.749㎡ 전부 | 160,000,000원 | 2022.02.25 / 2022.01.27 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 홍종의의 보증금은 160,000,000원이고 배당요구가 접수돼 있습니다. 신건 매각가 117,000,000원 기준으로는 집행비용을 먼저 공제하기 때문에 임차인에게 114,562,000원이 배당되고, 배당 계산상 부족분은 45,438,000원입니다.
* 45,438,000원은 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 미배당액입니다. 확약의 문언·적용 범위와 실제 말소 절차는 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다. 확약은 홍종의 임차권에 관한 판단이며 다른 권리까지 포괄하는 것으로 확대해석할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 6,000,000원 낮은 신건
아우름빌(5-91)은 12세대이고, 비교 가능한 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 6월 41.75㎡ 3층 123,000,000원 1건으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 123,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 121,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 41.75㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2024.11 | 42.25㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2024.07 | 42.25㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 121,000,000원 |
최저가 117,000,000원은 최근 12개월 평균 123,000,000원의 95.1%, 전체 평균 121,000,000원의 96.7%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 2.5% 높은 흐름이어서 하락 추세로 볼 근거는 없습니다. 다만 최근 시세와의 차액은 6,000,000원에 그쳐, 권리확약 확인 부담을 감수할 만큼 큰 할인폭이라고 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 임차인 홍종의 보증금 | 160,000,000원 | 114,562,000원 |
| 2. 가압류 · 경인북부수산업협동조합 | 300,239,054원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 온누리새마을금고 | 322,635,025원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 홍종의 임차보증금 미배당액은 45,438,000원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 반영한 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전·후 판단은 완전히 다르다
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 117,000,000원 | 45,438,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 93,600,000원 | 68,484,800원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 74,880,000원 | 86,867,840원 | 실질 0원* |
확약을 배제한 원래 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어납니다. 즉 대항력 인수형은 최저가만 내려간다고 실제 취득부담이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 반대로 이 사건의 말소동의 확약이 정상 적용된다면 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 정리되므로, 그때부터는 각 회차 매각가 자체가 실질취득 판단의 중심이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 수봉공원 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2019.06.04입니다. 기본 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 약 10m, 4m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·수봉 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 380㎡, 공시지가 1,486,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 거래표본. 총 12세대 규모이고 비교 실거래는 3건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 본건의 실질 인수 0원* 판단을 좌우하는 핵심 서류입니다. 문언·조건·대상 임차권을 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 선순위성 재확인. 홍종의의 전입·점유일 2022.02.25가 말소기준 2023.06.15보다 앞섭니다. 확약이 없다면 대항력 인수형입니다.
- 배당액과 실질 인수 구분. 신건 배당 계산상 임차인 미배당액은 45,438,000원이지만, 확약 반영 시 본 분석의 실질 인수는 0원*입니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 123,000,000원입니다. 신건 최저가 117,000,000원은 95.1% 수준입니다.
- 소규모 단지 표본 주의. 총 12세대, 확인되는 실거래가 3건이므로 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2019.09.16 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.02 관련 등기가 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 최신 권리변동을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.60억 임차보증금보다 확약서가 더 중요하다”
표면만 보면 부담스러운 물건입니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명이 있고 보증금은 160,000,000원으로 감정가·최저가 117,000,000원을 크게 웃돕니다. 배당 계산상 신건에서도 45,438,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이를 정상 반영할 경우 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
가격은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 123,000,000원보다 6,000,000원 낮은 117,000,000원입니다. 최근 흐름도 과거 거래 대비 2.5% 높아 하락장으로 볼 데이터는 없습니다. 따라서 이 물건은 “큰 폭의 저가매수”보다는 확약으로 권리위험을 제거할 수 있는지 확인한 뒤, 최근 시세보다 소폭 낮은 가격을 평가하는 사건에 가깝습니다. 결론은 가격보다 서류 확인이 먼저입니다.
