수원지방법원 2025타경50998. 안산시 단원구 고잔동 어반하우스 5층 501호, 전용 38.685㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김병인으로 2021.12.21. 매매, 2021.12.30. 소유권이전 당시 거래가액은 149,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 최저가가 아니라 대항력 임차권과 2026.06.10. 확약의 효력입니다. 임차권자 이성민은 2021.12.17. 전입·점유, 2021.11.15. 확정일자를 갖춰 말소기준권리인 2023.10.12. 안산시 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금도 149,000,000원이라 최저가 148,280,000원을 웃돕니다.
원래 배당 시뮬레이션대로라면 집행비용 2,875,920원을 제외한 145,404,080원이 이성민에게 배당되고, 부족한 3,595,920원이 매수인에게 남는 구조입니다. 하지만 명세서 비고에 따르면 신청채권자 주택도시보증공사, 즉 임차권자 이성민의 승계인이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하면서 잔존 임대차보증금 반환청구권까지 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50998 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 예술대학로2길 3-13, 5층501호 (고잔동,어반하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.685㎡ · 방2·욕실·거실·주방 등 · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 김병인 (2021.12.21. 매매 · 거래가액 149,000,000원 · 2021.12.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 148,280,000원 / 148,280,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,884,735원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 단지 | 어반하우스 · 8세대 · 2015.04.24. 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 주된 인수 해소
말소기준은 2023.10.12. 안산시 압류입니다. 그보다 앞서 이성민은 2021.12.17. 전입·점유하고 2021.11.15. 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권이 있는 임차권자입니다. 2024.01.16.에는 임차보증금 149,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없었다면 배당 후 부족 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조였습니다.
② 임차인·점유자 — 확약 밖 정보는 별도 확인
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성민 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.12.17 · 확정 2021.11.15 | 149,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
| 임형갑 | 미상 · 주거 | 전입 2024.09.23 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 주택도시 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 명세서 원문 확인 필요 |
| 이성민의 | 주거 | 전입 2021.12.17 · 확정 2021.11.15 | 0원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 명세서 원문 확인 필요 |
임형갑은 2024.09.23. 전입으로 말소기준 2023.10.12.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 또한 명세서에는 “주택도시”, “이성민의”라는 별도 표기가 있어 원문 대조가 필요합니다. 특히 보증금·확정일자·전입이 모두 미상인 점유 정보는 대항력 가능·미상으로만 보아야 하며, 이성민에 대한 확약을 다른 별도 점유관계에 자동 확대해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 99.5%지만 ‘싸다’고 보기 어려운 이유
어반하우스의 확인되는 동일 면적 실거래는 2021.12. 5층 38.69㎡, 149,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 값도 149,000,000원이고 표본은 1건입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 148,280,000원은 이 값의 99.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 38.69㎡ | 5 | 149,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.685㎡ | 1건 | 149,000,000원 |
수치만 보면 148,280,000원이 149,000,000원보다 낮지만 차이는 720,000원에 불과합니다. 더 중요한 문제는 가격 표본이 1건뿐이고 그 거래월이 2021.12라는 점입니다. 따라서 현재 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”거나 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 단정하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,280,000원 가정 · 확약 전 배당계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,875,920원 |
| 1. 임차인 이성민 보증금(우선변제) | 149,000,000원 | 145,404,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,884,735원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이성민 보증금 부족분은 3,595,920원이며 원래는 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.06.10. 확약에서 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이성민 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없을 때의 원래 위험
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 148,280,000원 | 3,595,920원 | 151,875,920원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 118,624,000원 | 32,836,736원 | 151,460,736원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 94,899,200원 | 56,208,986원 | 151,108,186원 |
위 합계는 배당 시뮬레이션 원자료상 낙찰가와 인수액을 단순 합산한 값입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가를 초과하는 전형적인 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득액이 보증금에 수렴합니다. 이 사건은 다만 2026.06.10. 확약이 존재해 이성민 관련 인수를 실질 0원*으로 보므로, 실제 입찰 판단은 확약서 원본과 임차권 말소 조건을 반드시 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방2·욕실·거실·주방 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 안산시 단원구 고잔동 덕성초등학교 북동측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리·운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 토지면적 268.5㎡ · 공시지가 1,683,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등이며, 절대보호구역·상대보호구역 관련 지정이 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 제시외 창고(1층 소재)와 다용도실(5층 베란다)이 도시주택과-6103호(2023.04.24)에 의거 위반건축물로 등재되어 있다고 기재되어 있습니다.
- 내부 확인. 현장방문 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고, 건물개황도는 집합건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 의거 작성되어 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 원본으로 대조하세요.
- 이성민 외 점유관계 확인. 임형갑은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. “주택도시”, “이성민의”로 표시된 명세서 항목도 원문에서 정확한 의미를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 1층 창고와 5층 베란다 다용도실의 위반건축물 등재 내용, 원상복구·이행강제금 가능성을 관할 행정기관 자료와 대조하세요.
- 가격 표본 한계. 실거래는 2021.12의 149,000,000원 1건뿐입니다. 99.5%라는 비율만으로 현재 시세 대비 할인이라고 단정하지 마세요.
- 환금성. 8세대 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%이므로 재매각 유동성을 보수적으로 평가하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·건축물대장·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 해소됐지만, 가격 메리트가 확인된 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 149,000,000원 대항력 임차보증금입니다. 최저가보다 보증금이 커서 원칙적으로는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어나는 전형적인 인수형이지만, 주택도시보증공사가 2026.06.10. 제출한 확약 때문에 이성민 관련 잔존 보증금 청구권은 실질 0원*으로 정리됩니다.
그러나 권리 위험이 줄었다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 148,280,000원은 확인되는 실거래 149,000,000원과 사실상 비슷하고, 그 시세 표본마저 2021.12의 1건뿐입니다. 여기에 4회 유찰, 8세대 다세대, 제시외 위반건축물, 불완전한 점유 정보가 겹칩니다. 결론은 주된 임차권 인수는 확약으로 해소, 가격과 환금성은 보수적으로 판단입니다.
* 배당 시뮬레이션 원자료상 이성민 보증금 미배당 3,595,920원이 매수인 인수로 계산되지만, 2026.06.10. 주택도시보증공사의 확약에서 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하므로 이성민 관련 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 확약은 확인된 해당 임차권에 한해 적용되며, 별도 점유·임차관계까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.