인천지방법원 2026타경500251. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 11층 1105호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 조영욱의 선순위 점유·전입입니다. 임대차계약은 2021.08.18, 확정일자도 2021.08.18, 전입 및 점유개시는 2021.09.08이고 보증금은 105,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2023.01.03 주택도시보증공사의 가압류이므로, 임차인은 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다.
원칙만 적용하면 낙찰자가 조심해야 할 물건입니다. 현재 최저가 101,000,000원에서 예상배당은 임차인에게 98,786,000원이고, 남는 보증금 6,214,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 임차인의 인수액은 실질적으로 0원입니다. 따라서 ‘최저가 + 임차보증금 부족분’을 더하는 일반적인 인수형 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500251 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 제11층 제1105호 · 도로명 인천광역시 남동구 남동대로 353 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 11층 건물 내 11층 1105호 |
| 소유자 | 고완석 (2021.09.08. 소유권이전 · 거래가액 105,813,850원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.01.03 주택도시보증공사 가압류 788,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차인 조영욱은 등기된 임차권의 접수일이 2023.09.18이라도, 실제 전입·점유가 2021.09.08로 말소기준보다 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조영욱 11층 1105호 19.47㎡ 전부 | 105,000,000원 | 2021.09.08 | 2021.08.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0 |
조영욱은 임대차계약일 2021.08.18, 확정일자 2021.08.18, 전입·점유개시 2021.09.08이며 배당요구도 이루어졌습니다. 원칙적으로는 우선변제를 받고도 보증금이 남으면 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 매각가 101,000,000원 가정에서는 예상배당 98,786,000원, 부족분은 6,214,000원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 101,000,000원입니다. 소유자 고완석의 2021년 등기상 거래가액은 105,813,850원으로, 현재 최저가는 그 금액보다 4,813,850원 낮습니다. 그러나 해당 금액은 2021년의 개별 취득가액일 뿐 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 만큼, 현재 최저가가 시세보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다.
특히 이 물건은 오피스텔이지만 주변은 지식산업센터·공장·근린생활시설이 혼재하고, 토지는 일반공업지역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역 등에 포함됩니다. 따라서 일반 주거지 오피스텔과 같은 방식으로 가격을 단순 비교하기보다는, 실제 동일 건물·유사 호실 거래를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 1. 임차인 조영욱 보증금 | 105,000,000원 | 98,786,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 임차인 미배당액은 6,214,000원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 제출된 말소동의 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 101,000,000원 | 6,214,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 80,800,000원 | 26,054,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 64,640,000원 | 41,923,520원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져, 낙찰가와 인수액을 합친 취득부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 대항력 인수형입니다. 실제 시나리오에서도 101,000,000원 + 6,214,000원, 80,800,000원 + 26,054,400원, 64,640,000원 + 41,923,520원으로 움직입니다. 그러나 본건은 확약을 반영하므로 실질 인수는 각 회차 0원입니다.
⑤ 민간임대주택등기·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 2020.05.04 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물의 최상층 1105호입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.09.15 민간임대주택 등록 등기가 있으며, 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 말소·승계 관계를 원문으로 재확인할 필요가 있습니다.
- 입지. 염골근린공원사거리 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·공장·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 인천지하철 1호선 신연수역이 있어 교통 이용상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 정방형 공업용 부지이며 본건 남동측으로 광대로에 접합니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 확약 대상이 조영욱 임차권등기와 미배당 보증금 전부를 포괄하는지 원문을 확인하세요.
- 임차인 배당·말소 절차 확인. 룰상 현재 회차 미배당액은 6,214,000원이므로, 확약이 실제 매각·배당·말소 단계에서 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.15 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 승계 여부를 등기부·매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 101,000,000원이 시세보다 싸다는 근거는 확인되지 않습니다. 동일 건물·동일 용도 오피스텔의 최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하는 것이 필요합니다.
- 용도·환금성. 국가산업단지·일반공업지역 내 지식산업센터 건물의 오피스텔이므로 일반 주거지역 오피스텔과 매수층·대출·환금성이 같다고 가정하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 부담을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — 권리위험은 확약으로 줄었지만, 가격 매력은 아직 증명되지 않았다
이 물건은 얼핏 보면 보증금 105,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 101,000,000원을 웃도는 전형적인 인수형 위험물건입니다. 실제 예상배당에서도 현재 회차 기준 6,214,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 기준상 조영욱 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차에서 보아야 할 실질취득액은 101,000,000원입니다. 문제는 이 금액의 시장 경쟁력입니다. 최근 실거래 비교 근거가 없고, 현재 최저가는 신건 감정가 그대로입니다. 2021년 소유자의 취득가액 105,813,850원보다 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 일반공업지역·국가산업단지 내 오피스텔이라는 특성이 겹칩니다. 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 해소, 가격 메리트는 미확인”입니다.
