인천지방법원 2026타경500254. 인천 미추홀구 주안동 경인로 333-24, 8층 건물 중 4층 403호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 있음”이 아닙니다. 박은지는 2021.07.27 전입·점유를 시작했고 2021.07.06 확정일자를 갖춘 뒤, 2023.08.30 보증금 126,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2026.01.14 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적인 등기 순서만 보면 매수인에게 남을 수 있는 선순위 임차권입니다.
그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 박은지 임차권의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 즉 신건에서 낙찰가 120,000,000원에 별도 인수액을 더한 실질취득도 120,000,000원으로 봅니다. 다만 입찰 전에는 제출된 확약서의 원문과 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500254 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 197-11 4층 403호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 경인로 333-24 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 동일면적 거래기준 38.57㎡ · 8층 건물 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 사용승인 2015-11-05 |
| 소유자 | 김종관 · 2021.08.17 매매 · 거래가액 126,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
현재 등기상 결정적인 권리는 박은지의 주택임차권입니다. 전입·점유 2021.07.27, 확정일자 2021.07.06, 임차보증금 126,000,000원이며 배당요구도 되어 있습니다. 경매개시결정은 2026.01.14이므로 임차권이 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 신건 매각가 120,000,000원에서 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 임차인에게 배당되고, 8,480,000원이 부족해 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은지 | 주택전부 | 126,000,000원 | 2021.07.27 / 2021.07.06 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 박은지는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 대항력과 우선변제권 모두 갖춘 임차인이고, 이 때문에 말소동의 확약서 확인이 권리분석의 가장 중요한 절차입니다.
③ 가격 비교 — 1.20억은 확인 거래 1.26억의 95.2%
정다운家(8차)는 28세대, 사용승인일은 2015.11.05입니다. 동일면적 38.57㎡로 확인되는 거래는 모두 126,000,000원이며, 확인된 4건은 2021.08~2021.10에 체결됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 38.57㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2021.10 | 38.57㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2021.10 | 38.57㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2021.08 | 38.57㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 평균 | 38.57㎡ | 4건 | 126,000,000원 |
신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 120,000,000원은 확인 거래 평균 126,000,000원의 95.2%입니다. 숫자만 보면 비교 거래보다 낮습니다. 다만 표본이 2021년 거래에 집중되어 있어 이를 2026년 현재 시세라고 단정해서는 안 됩니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”보다 과거 확인 거래보다 6,000,000원 낮다는 수준으로 해석하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 박은지 보증금 | 126,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 126,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 박은지 보증금에서 8,480,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 본건은 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 권리분석상 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약이 없으면 낙찰가 하락만큼 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 120,000,000원 | 8,480,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 96,000,000원 | 32,128,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 76,800,000원 | 50,982,400원 | 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당액이 낙찰가가 내려갈수록 커집니다. 둘째, 이 사건은 말소동의 확약을 해당 임차인에게 적용하므로 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 판단합니다. 따라서 가격 판단은 낙찰가 자체를 기준으로 하되, 확약 원문의 이행조건 확인이 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역 북서측 인근이며 주변에 업무시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 시민공원역이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,414,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 확인 실거래가 2021년에 집중되어 있으며, 경매 통계상 평균 유찰 1.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약 대상이 을구 3번 박은지 주택임차권과 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 말소 조건 확인. 낙찰·대금납부 이후 어떤 절차와 조건으로 임차권등기가 말소되는지 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하지만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 시세 재확인. 확인된 동일면적 4건은 2021.08~2021.10 거래이므로 2026년 현재 매매·임대 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 28세대 규모와 평균 유찰 1.5회라는 특성을 감안해 매도기간과 임대수요를 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 건 확약의 실제 효력
이 사건을 등기 순위만 보면 쉽지 않습니다. 박은지는 보증금 126,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권자이고, 신건 매각가 120,000,000원에서도 순수 배당계산상 8,480,000원이 남습니다. 낙찰가가 내려가면 그 부족분은 32,128,000원, 50,982,400원으로 커집니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 이 구조를 바꿉니다. 해당 임차권에 관한 확약이 예정대로 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원, 신건 실질취득은 120,000,000원입니다. 이 금액은 확인된 동일면적 거래 평균 126,000,000원의 95.2%지만, 거래 표본이 2021년에 머물러 있어 가격 메리트를 강하게 단정하기는 어렵습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 최신 시세를 다시 확인해야 하는 물건입니다.
