인천지방법원 2026타경500256. 인천 남동구 구월동 웰메이드 2층 201호, 전용 48.24㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 노진권이며 2021년 6월 8일 매매를 원인으로 거래가액 208,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 소유권 취득 당시부터 존재하는 임차관계입니다. 엄철민은 확정일자 2021.05.20, 전입·점유 2021.06.11로 조사됐고 보증금은 208,000,000원입니다.
말소기준권리는 2023.04.18 국민건강보험공단 압류입니다. 하지만 엄철민의 전입은 그보다 앞선 2021.06.11이고 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 임차권등기는 2023.07.21에 이뤄졌지만, 단순히 등기일이 말소기준보다 늦다는 이유로 인수 위험이 없어지는 구조가 아닙니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500256 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1117-6, 1117-7 웰메이드 제2층 제201호 · 문화서로65번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.24㎡ · 14층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 2016.03.15 |
| 소유자 | 노진권 (2021.06.08 매매 · 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
등기부상 과거 한국양봉농업협동조합 근저당 144,000,000원과 우리은행 근저당 115,500,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 말소기준권리는 2023.04.18 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원, 부천시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄철민 | 주거 (임차권등기) | 2021.06.11 | 2021.05.20 | 208,000,000원 | 2023.07.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 3,712,000원 인수 |
| 윤기섭 | 오피스텔 | 2024.10.25 | 미상 | 미상 | 2026.01.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이혜인 | 오피스텔 | 2025.11.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 임차·점유 관련 인원은 3명입니다. 윤기섭과 이혜인은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도 과정은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 1.50억, 경매 최저가는 2.08억
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 이 물건의 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가는 모두 150,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 208,000,000원으로, 최저가만 놓고도 최근 시세의 138.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 52.84㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.06 | 48.24㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 179,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
전체 평균은 179,000,000원이지만, 최근 12개월 평균은 150,000,000원으로 내려와 있고 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 -27.9%입니다. 하락 추세가 분명한 상황에서 과거 208,000,000원 거래를 근거로 현재 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 엄철민 보증금 | 208,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 208,000,000원 중 204,288,000원이 배당되고, 부족분 3,712,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
유찰해도 총부담이 크게 줄지 않는 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 208,000,000원 | 3,712,000원 | 211,712,000원 |
| 1회 유찰 시 | 166,400,000원 | 44,729,600원 | 211,129,600원 |
| 2회 유찰 시 | 133,120,000원 | 77,543,680원 | 210,663,680원 |
1회 유찰부터는 임차보증금 208,000,000원이 낙찰가보다 커집니다. 이때 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 커지기 때문에 총부담은 약 2.11억 수준에 머뭅니다. 즉 1.664억이나 1.3312억이라는 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천구월서초등학교 남측 인근이며, 주위에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 예술회관역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2016.03.15입니다. 위생·급배수·난방·기계식주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지, 가로장방형이며 북측 약 8미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,846,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 기재 대상은 외국인 등이며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. New더웰메이드 총 6세대로 조사돼 있으며 최근 실거래 표본도 2건뿐입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 거래량이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 엄철민 보증금이 1순위 확인 대상. 전입 2021.06.11, 확정일자 2021.05.20, 보증금 208,000,000원, 대항력·우선변제권 있음으로 조사돼 있습니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의가 실제로 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 인수 0원으로 단정할 수 없습니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 계산. 현재 회차 211,712,000원, 1회 유찰 211,129,600원, 2회 유찰 210,663,680원으로 낙찰가 하락 효과가 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 최근 시세 우선. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 150,000,000원이고 추세는 -27.9%입니다. 전체 평균 179,000,000원만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 윤기섭·이혜인 점유 확인. 두 사람은 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유 여부와 인도·명도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·말소동의 확약서 원문을 매각기일 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리는 2023.04.18 압류이지만, 엄철민은 그보다 앞선 2021.06.11 전입으로 대항력을 갖고 있고 보증금이 208,000,000원입니다. 현재 회차에서도 배당 부족분 3,712,000원이 매수인에게 남아 실질취득은 211,712,000원입니다.
더 큰 문제는 시장가격입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 150,000,000원, 최근 추세는 -27.9%입니다. 최저가 자체가 최근 시세의 138.7%이고 인수까지 더하면 부담은 더 커집니다. 1회·2회 유찰돼도 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 미배당 인수가 늘어 총부담은 약 2.11억에서 크게 내려가지 않습니다.
가격은 불리하고, 대항력 임차인 인수까지 존재하는 D등급 구조입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 확인할 가치가 있지만, 자료에 대항력 포기까지 명시돼 있지 않은 이상 이를 근거로 보증금 인수를 0원 처리해서는 안 됩니다. 이 물건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “낙찰 후 얼마를 실제로 부담하느냐”가 먼저입니다.
