인천지방법원 2026타경500261. 주안동 럭키플레이스 15층 1502호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가의 건축물대장상 전유부 용도는 연립주택입니다. 전유면적은 55.51㎡이며, 현장조사 때 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.
권리구조의 핵심은 두 시점입니다. 남궁현은 2020.08.31 전입·점유하고 2020.08.10 확정일자를 갖춘 뒤, 말소기준권리인 메가주식회사 근저당 2021.06.24보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 미배당분이 매수인에게 남을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 제공된 배당 계산에서도 신건 173,000,000원 기준 남궁현에게 169,778,000원이 배당되고 13,222,000원 부족분이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 을구 5번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 남궁현 임차권에 한해서는 그 부족분을 실제 매수인이 부담하는 금액으로 보지 않고 실질 인수 0원으로 반영합니다. 다만 이 확약의 효력은 남궁현 임차권에 한정됩니다. 박소민은 2025.01.22 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금은 확인되지 않았으므로 별도 사실확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500261 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 960-2 럭키플레이스 15층 1502호 · 경원대로 911-30 |
| 물건종류 / 전유 | 근린주택 · 건축물대장상 연립주택 · 전유 55.51㎡ · 지하1층, 지상15층 건물의 15층 |
| 소유자 | 김명순 (2020.09.14 매매, 거래가액 183,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.24 메가주식회사 근저당권 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
현재 소유자 김명순은 2020.09.14 소유권을 취득했습니다. 남궁현의 전입·점유는 그보다 앞선 2020.08.31이고 확정일자는 2020.08.10입니다. 이후 2021.06.24 메가주식회사 근저당이 말소기준권리가 되며, 그 뒤 설정된 김영규 근저당, 서울보증보험·페퍼저축은행 가압류, 국민건강보험공단·의정부시 압류와 2026.01.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남궁현 15층 1502호 55.51㎡ 전부 | 2020.08.31 / 2020.08.10 | 183,000,000원 | 대항력 有 | 행사 가능 | 승계 없음 |
| 박소민 | 2025.01.22 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박소민은 2025.01.22 전입으로 말소기준권리인 2021.06.24보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 남궁현에게 적용되는 말소동의 확약은 박소민에게까지 확장해 해석할 수 없으므로, 박소민의 임대차 조건은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
럭키플레이스 전용 55.51㎡ 전후 거래 12건의 전체 평균은 184,291,666원이지만, 과거 2021~2022년의 200,000,000원대 거래가 포함되어 있습니다. 최근 시장 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 동일 면적 3건 평균은 146,166,666원, 최신 거래는 2026.06 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 55.51㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 55.51㎡ | 13 | 113,500,000원 |
| 2026.01 | 55.51㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 55.51㎡ | 3건 | 146,166,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 184,291,666원 |
현재 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.4%입니다. 즉 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보면 93.9% 수준으로 보일 수 있지만, 실제 최근 거래 흐름을 기준으로 하면 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 최신 거래 170,000,000원보다도 최저가가 높고, 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 -25.8%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 임차인 남궁현 보증금 | 183,000,000원 | 169,778,000원 |
| 2. 메가주식회사 근저당 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 김영규 근저당 | 26,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 7,130,000원 | 0원 |
| 5. 페퍼저축은행 가압류 | 7,406,013원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 가압류 | 4,978,000원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 183,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당계산 자체는 남궁현 보증금 부족분 13,222,000원을 매수인 인수로 산정합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 본 리포트의 실질취득 계산에서는 남궁현 임차권 인수를 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 룰 — 확약이 없다면 가격이 내려가도 안심할 수 없다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 173,000,000원 | 13,222,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 138,400,000원 | 47,337,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 110,720,000원 | 74,630,080원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 규모에 수렴합니다. 따라서 이런 유형은 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 남궁현 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출되어 있으므로, 본 리포트의 실제 가격 비교에서는 위 룰상 인수액을 더하지 않고 각 회차 매각가를 실질취득액으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석암초등학교 북동측 인근이며, 동류형 업무시설과 공동주택이 혼재한 복합건물 지역입니다.
- 교통. 동측 직선거리 약 400m 지점에 수도권지하철1호선 간석역이 있고, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층·지상15층 건물이며 승강기·소방·주차장·급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 전유부 용도는 연립주택입니다. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인은 불가했습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 럭키플레이스는 20세대, 2017.09.07 준공입니다. 최근 동일 면적 거래가 113,500,000원·155,000,000원·170,000,000원으로 편차가 크고 최근 추세도 -25.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 남궁현 임차권의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서이므로 적용 범위와 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 박소민 임대차 확인. 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 실질취득 173,000,000원은 최근12개월 평균 146,166,666원의 118.4%이고 최신 거래 170,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -25.8%이므로 전체 평균 184,291,666원을 가격 메리트 근거로 사용하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 불가했습니다. 수리비와 실제 이용상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 남궁현은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 보증금 183,000,000원의 임차인이어서 원칙적으로는 미배당액 인수 문제가 생깁니다. 하지만 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 실질취득액 173,000,000원은 최근 12개월 평균 146,166,666원보다 높고, 최신 거래 170,000,000원도 웃돕니다. 거래 추세 역시 -25.8%로 하락했습니다. 권리의 큰 장애물은 확약으로 완화됐지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높은 구간입니다. 권리는 조건부 통과, 신건 가격은 보수적으로 접근할 물건입니다.
