인천지방법원 2026타경500266. 인천 남동구 장수동의 다세대주택 ‘루체’ 제2층 202호, 전용 40.34㎡입니다. 감정평가상 방2·거실겸주방·욕실겸화장실로 이용 중이며, 건물은 2021.05.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층입니다. 현재 소유자는 오승훈으로 2022.04.04. 소유권을 이전받았고 거래가액은 219,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2023.02.07. 국세 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 계산되어 있고, 그보다 앞선 김승철의 전입일 2022.03.29.와 확정일자 2022.03.10.이 존재합니다. 따라서 임차권 자체는 대항력·우선변제권을 갖습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 김승철 임차권 때문에 낙찰자가 실제로 추가 부담할 금액은 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500266 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 장수동 781-3 주건축물 제1동 제2층 제202호 · 장자로5번길 18-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 40.34㎡ · 방2·거실겸주방·욕실겸화장실 · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.04.04. 소유권이전 · 거래가액 219,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 단위세대(방2, 거실겸주방, 욕실겸화장실 등) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023.02.07. 강서세무서장의 국세 압류입니다. 그 뒤 2023.11.06. 남동구 압류, 2025.11.14. 양천세무서장 압류, 2026.01.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번 김승철 주택임차권등기는 2024.01.18. 등기됐지만, 등기 내용상 전입·점유개시는 2022.03.29., 확정일자는 2022.03.10.이어서 말소기준권리보다 앞섭니다.
② 임차인 분석
확인되는 실명 임차권자는 김승철 1명입니다. 을구 1-2는 ‘1번임차권경정’으로, 임대차계약일을 2022.03.10.로 경정한 부기등기이며 별도의 실명 임차권자는 기재되어 있지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승철 | 2층 202호 40.34㎡ 전부 | 219,000,000원 | 2022.03.29. / 2022.03.10. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 실질 0원 룰상 31,474,000원 · 말소동의 확약서 제출 |
| 1번임차권경정 | 해당 기재 없음 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 | 1번 임차권의 경정 범위 원본 확인 |
③ 시세 비교 — 191,000,000원은 거래가 219,000,000원의 87.2%
‘루체’의 동일 면적 40.34㎡ 거래는 제공된 표본상 2022.04. 1건이며, 거래가는 219,000,000원입니다. 최저매각가 191,000,000원은 이 금액의 87.2%입니다. 김승철 임차권은 확약으로 실질 인수 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 191,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 40.34㎡ | 2 | 219,000,000원 |
| 평균 | 40.34㎡ | 1건 | 219,000,000원 |
수치만 보면 감정가·최저가 191,000,000원이 거래가 219,000,000원보다 낮습니다. 그러나 거래표본이 1건뿐이고 거래월도 2022.04.이므로, 이를 현재 시세의 충분한 표본으로 단정해서는 안 됩니다. 따라서 87.2%라는 할인율은 참고값으로 쓰되, ‘현재 시세보다 확실히 싸다’고 단정할 근거로 사용하기에는 표본이 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 1. 임차인 김승철 보증금 | 219,000,000원 | 187,526,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 김승철 보증금 부족분은 31,474,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김승철 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철2호선 인천대공원역 북동측 인근으로, 다세대주택이 주를 이루는 공동주택지대이며 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 수인로에 노선버스정류장, 남서측 인근에 인천대공원역이 있어 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층, 사용승인일 2021.05.12.이며 승강기·도시가스 개별난방·급배수·소방설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(장수구획)이며 공시지가는 1,596,000원/㎡입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다. 본건 외벽에는 ‘루체’로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 김승철 임차권 말소동의 확약서의 제출 주체·대상 임차권·조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권 경정. 을구 1-2 ‘1번임차권경정’이 동일 김승철 임차권의 계약일자 정정에 그치는지 등기사항과 임차권등기명령 원문을 대조하세요.
- 세금 압류. 강서세무서·남동구·양천세무서 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당 순서를 확정할 수 있습니다.
- 가격 검증. 제공된 동일면적 거래는 2022.04. 219,000,000원 1건뿐입니다. 현재 거래가를 별도로 확인해 191,000,000원의 실제 가격 메리트를 다시 판단하세요.
- 현황 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장·외관·탐문조사를 기준으로 이용상태를 판단했습니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승부를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 219,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 191,000,000원에서는 계산상 31,474,000원이 미배당됩니다. 이런 구조라면 원래는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 인수형이 됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 예외가 있습니다. 그 결과 김승철 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 191,000,000원으로 봅니다.
가격 면에서는 제공된 동일면적 거래 219,000,000원보다 28,000,000원 낮고 비율은 87.2%지만, 표본이 2022.04. 1건뿐입니다. 여기에 세금 압류 3건, 임차권 경정등기 확인, 단지 평균 유찰 1.2회와 낙찰률 0.0%가 남습니다. 따라서 이 물건은 확약으로 주된 인수위험은 해소됐지만, 원본 확인을 전제로 접근해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
