의정부지방법원 2026타경61076. 고양시 일산동구 성석동 모리안3차 1동 202호, 전용 74.66㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 장현욱은 2021.10.27 이 물건을 거래가 288,000,000원에 취득했습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2025.05.12 고양시 압류입니다. 2018년 수협은행 근저당 171,600,000원은 2021.09.24 이미 말소됐기 때문에 이번 경매의 기준권리가 아닙니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 전예주의 주택임차권입니다. 전예주는 임대차계약일 2021.08.18, 확정일자 2021.08.19, 전입·점유개시 2021.09.24, 보증금 288,000,000원으로 등기돼 있습니다. 원칙적으로는 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이어서 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 하지만 이번 사건에는 그 원칙을 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418-2 모리안3차 제1동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로551번길 11-69 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 74.66㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 장현욱 (2021.10.27. 거래가 288,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 뒤집는다
현재 말소기준은 2025.05.12 고양시 압류입니다. 그보다 뒤인 2025.06.20 국민건강보험공단 압류와 2026.04.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 전예주 주택임차권은 2023.10.06 등기됐고 전입·점유는 2021.09.24라 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수경 | 2024.03.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전예주 | 2021.09.24 | 288,000,000원 | 2021.08.19 | 有 → 포기* | 有 | 0원* |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 전예주에 대해서만 적용되는 확약입니다. 김수경과 기사항전의 보증금·확정일자·승계 여부는 확약으로 소멸했다고 볼 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 확약으로 주된 인수는 없어도 신건 가격은 최근 시세보다 높다
모리안3차1,2동은 총 12세대, 2017.06.23 준공입니다. 전용 74.66㎡ 실거래 표본은 3건이고, 가장 최근 거래는 2024.11의 270,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 270,000,000원이며, 신건 최저가 288,000,000원은 그 106.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 74.66㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 74.66㎡ | 2 | 288,000,000원 |
| 2021.07 | 74.66㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | 74.66㎡ | 3건 | 279,333,333원 |
전체 평균은 279,333,333원이지만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 270,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -4.9% 낮습니다. 즉 이 물건은 하락 방향의 거래 흐름 속에서 신건 288,000,000원이 최근 시세보다 18,000,000원 높은 구조입니다. 전예주 확약 적용 후 확정 가능한 실질취득 하한도 현재 최저가인 288,000,000원이므로, 최근 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,832,000원 |
| 1. 임차인 전예주 보증금 | 288,000,000원 | 283,168,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식만 보면 전예주 보증금에 4,832,000원의 부족분이 생깁니다. 그러나 2026.06.29 확약으로 전예주에 관한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 그 부족분은 매수인이 실질적으로 승계하지 않는 것으로 봅니다*. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 산식상 미배당 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 288,000,000원 | 4,832,000원 | 전예주 승계 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 230,400,000원 | 61,625,600원 | 전예주 승계 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 184,320,000원 | 107,060,480원 | 전예주 승계 0원* |
위 확약 효과는 전예주에 한정됩니다. 김수경·기사항전의 미상 보증금이나 점유관계가 확인될 경우 실제 취득부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 2층 202호입니다.
- 주위환경. 고양송암 고등학교 북측 인근으로 다세대주택과 일부 농경지가 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급탕설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,086.1㎡의 부정형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 527,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 과밀억제권역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 총 12세대이고 확인된 동일면적 실거래가 3건에 그쳐, 거래가격 판단은 최근 거래를 중심으로 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.29 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 확약 적용대상 구분. 전예주 관련 인수는 실질 0원*으로 보되, 김수경·기사항전 점유정보까지 같은 확약이 적용된다고 확대 해석하면 안 됩니다.
- 김수경 점유 확인. 2024.03.27 전입이 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약과 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 기사항전 정보 확인. 보증금·전입·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 단정할 수 없습니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 288,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원의 106.7%이고 최근 거래추세도 -4.9%입니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 230,400,000원, 2회 유찰 184,320,000원으로 가격은 낮아지지만, 미상 점유자의 승계위험을 먼저 확정해야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 사항을 입찰 전 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 인수는 지웠지만, 가격과 미상 점유가 남았다”
이 사건에서 가장 큰 권리 이슈는 보증금 288,000,000원의 전예주 임차권입니다. 말소기준보다 앞서 원래라면 미배당액이 매수인에게 남을 수 있지만, 2026.06.29 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서 전예주 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됐습니다.
그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 확약 밖에 있는 김수경과 기사항전의 점유 정보는 보증금·확정일자 또는 전입일이 불완전해 대항력 가능·미상으로 남습니다. 가격 역시 신건 288,000,000원이 최근 12개월 평균과 최신 거래 270,000,000원의 106.7%이고, 최근 거래 추세는 -4.9%입니다. 즉 주된 임차권 위험은 확약으로 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높고 미상 점유 위험도 남아 있습니다. 이 물건은 확약서와 점유관계를 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
