127,939,000원
수원지방법원 2025타경51662. 시흥시 신천동 성지타워3차 12층 1202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 현재 오피스텔로 이용중입니다. 소유자 정만수는 2022.05.04 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 396,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인과 확약서입니다. 강찬구의 주민등록·점유개시일은 2022.04.25로, 말소기준권리인 2023.01.30 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석해야 합니다. 보증금도 396,000,000원으로 현재 최저매각가 127,939,000원을 크게 웃돕니다.
그런데 매각물건명세서 비고에 결정적인 예외가 있습니다. 임차권자 강찬구의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.01.23 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 해당 임차인에 대한 인수를 실질 0원으로 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51662 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 706-9 성지타워3차 12층 1202호 · 도로명 경기도 시흥시 호현로 13 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현재 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 12층 |
| 사용승인일 | 2021.01.22 |
| 소유자 | 정만수 · 2022.05.04 소유권이전 · 거래가액 396,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 127,939,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 396,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.01.30 국 압류입니다. 이후 시흥시 압류 2건, 주택도시보증공사 가압류 145,000,000원, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 강찬구의 전입·점유지만, 주택도시보증공사의 2026.01.23 확약으로 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구와 임차권등기 유지가 포기됐습니다.
| 임차인 | 사용 / 범위 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강찬구 | 주거(임차권등기) · 전유부분 전부 | 2022.04.25 | 396,000,000원 | 대항력 有 말소기준 전 전입 | 주택도시보증공사가 승계 후 우선변제권만 주장 | 실질 인수 0원* 2026.01.23 확약 |
② 가격 — 감정가 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 127,939,000원으로 감정가 373,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐습니다. 다만 감정가 대비 할인폭은 실거래 시세와 같은 개념이 아닙니다. 따라서 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
이 사건에서는 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득 기준금액이 127,939,000원*으로 내려옵니다. 즉 낙찰가 외에 강찬구의 보증금 396,000,000원을 추가로 떠안아 실질취득가가 다시 396,000,000원 부근으로 고정되는 구조는 확약 적용 후에는 발생하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,591,146원 |
| 임차인 강찬구 보증금 | 396,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 125,347,854원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 396,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 541,000,000원, 채권자 예상배당은 125,347,854원, 미배당은 415,652,146원입니다. 계산상 대항력 임차보증금 396,000,000원이 매수인 인수 항목으로 잡히는 구조지만, 본 사건은 2026.01.23 확약에 따라 해당 임차인의 실질 인수를 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 시흥시 신천동 소래초등학교 남측 인근으로, 주변은 업무시설·오피스텔·근린생활시설·생활지원시설이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 가능한 거리에 지하철 신천역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 12층 1202호이며 사용승인일은 2021.01.22입니다. 승강기·지하주차장·지상 주차리프트·소화설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평탄한 세로장방형 업무시설 건부지이며 남동측 폭 약 13m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 공시지가. 4,781,000원/㎡.
- 환금성. 4회 유찰된 사건이므로 감정가 대비 할인폭과 별개로 실제 매수수요와 임대수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 최우선 확인. 2026.01.23 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서 원본에 그대로 반영돼 있는지 확인합니다.
- 보증금 396,000,000원에 겁먹거나 무시하지 말 것. 원칙상 대항력 인수 위험은 크지만, 이번 사건은 확약으로 실질 0원* 처리되는 특수 구조입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 0순위 배당에 영향을 줄 수 있으므로 체납세액과 교부청구 내용을 확인합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 이 비율만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 이용용도, 실거래·임대수요, 건물 관리상태, 공실 가능성 등을 현장에서 확인합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 확약에 포함된 임차권등기 말소 동의가 실제 소유권 취득 과정에서 차질 없이 이행되는지 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금관계 자료를 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “3.96억 인수형”에서 “확약형”으로 바뀐 사건
표면만 보면 위험도가 매우 높은 물건입니다. 실제 임차인 강찬구의 보증금은 396,000,000원이고, 전입·점유일 2022.04.25는 말소기준권리 2023.01.30보다 빠릅니다. 현재 최저가가 127,939,000원이므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 잔존 보증금 인수가 커지는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결과를 바꾸는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사가 강찬구의 승계인으로서 2026.01.23 대항력 포기, 미변제 잔존보증금에 대한 매수인 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 확약했습니다. 따라서 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
남는 판단 포인트는 가격과 환금성입니다. 감정가 373,000,000원에서 4회 유찰되어 127,939,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하지만, 감정가의 34.3%라는 사실 자체가 시세 할인율을 뜻하지는 않습니다. 4회 유찰 원인과 실제 주변 거래·임대수요, 세금 압류, 확약서 원본을 확인한 뒤 접근해야 합니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 현장 검증이 필요한 사건입니다.
* 396,000,000원은 대항력 임차인의 룰상 인수 대상 보증금이나, 주택도시보증공사가 2026.01.23 제출한 확약서에 따라 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
