인천지방법원 2026타경500291. 연희동 대명파크타운 3층 302호, 전용 47.47㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 이성실이며 2019년 5월 6일 매매를 원인으로 2019년 6월 21일 거래가액 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023년 등기된 임차인 오연서의 주택임차권입니다. 전입일 2019년 9월 4일, 확정일자 2019년 9월 2일, 점유개시일 2019년 9월 20일로 2026년 1월 14일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다.

다만 현재 신건 매각가 102,000,000원을 기준으로는 구조가 달라집니다. 집행비용 2,228,000원을 제하고도 임차보증금 95,000,000원을 전액 배당할 수 있기 때문에 현재 회차에서 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 주택도시보증공사에는 4,772,000원이 배당되고, 신청채권 95,000,000원 중 90,228,000원이 미배당됩니다. 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

1994년 씨티은행 근저당권은 2006년 8월 10일 해지로 이미 말소됐고, 2014년 신한카드 가압류도 2016년 해제로 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 권리는 2023년 10월 24일 등기된 오연서의 주택임차권과 2026년 1월 14일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·확정일자·점유가 경매개시결정보다 앞서므로 임차인은 선순위 대항력을 갖습니다.

② 유찰 시 구조 — 최저가는 내려가도 실질취득은 약 9,600만원대

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 95,000,000원입니다. 신건에서는 매각대금이 충분해 전액 배당되지만, 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 배당받지 못한 보증금이 매수인 승계액으로 전환됩니다. 따라서 유찰 후에는 최저가가 아니라 낙찰가와 승계액을 합한 실질취득가를 봐야 합니다.

즉 1회 유찰만 보면 최저가가 81,600,000원까지 떨어져 크게 싸 보이지만, 실제 부담은 승계액을 더한 96,868,800원입니다. 2회 유찰에서도 명목 최저가는 65,280,000원이지만 실질취득은 96,575,040원입니다. 대항력 임차보증금이 가격의 바닥을 만드는 전형적인 구조입니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최신 거래와 동일

대명파크타운6동의 확인 거래는 2건입니다. 목표 면적 47.47㎡와 일치하는 최신 거래는 2025년 2월 2층 102,000,000원이고, 다른 거래는 2021년 7월 44.61㎡ 4층 90,000,000원입니다. 전체 평균은 96,000,000원이지만 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 시세 지표를 우선해야 합니다.

현재 최저가 102,000,000원은 최신 거래 102,000,000원 및 최근 12개월 평균 지표 102,000,000원의 100.0%입니다. 즉 신건에서 가격상 할인은 없습니다. 전체 평균 96,000,000원과 비교하면 106.2%에 해당하므로, 전체 평균만 보고 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +13.3%로 상승 방향입니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)

현재 신건 매각가에서는 임차보증금 95,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 4,772,000원만 배당되고 90,228,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연희동행정복지센터 북동측 인근이며 주위에 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외 도로가 소재합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)이며 공시지가는 1,149,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 10세대 규모이고 확인 거래가 2건으로 가격 표본이 적습니다. 최신 동일면적 거래는 102,000,000원입니다.
• 표기. 건물 외벽 표기는 “대명 6동”으로 되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격. 최저가 102,000,000원은 최신 거래 및 최근 시세 지표와 동일합니다. 신건 자체에는 가격 할인 근거가 없습니다.
• 선순위 임차권. 오연서의 전입·확정일자·점유가 경매개시결정보다 앞섭니다. 현재는 전액 배당되지만 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 승계가 발생합니다.
• 유찰 시 실질취득. 1회 유찰 96,868,800원, 2회 유찰 96,575,040원으로 계산해 시세와 비교해야 합니다.
• 말소동의 확약서. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용을 원문으로 확인해 임차권 말소 조건과 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 배당표 확인. 현재 예상배당에서는 임차보증금이 전액 배당되지만 실제 배당에서 당해세 등 선순위 항목이 생기면 결과가 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “현재 인수 0원”과 “권리가 단순하다”는 같은 말이 아니다

이 물건은 신건 102,000,000원에서 임차인 보증금 95,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그 결과만 보고 권리가 단순한 물건으로 분류하면 핵심을 놓칩니다. 오연서의 임차권은 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권이고, 낙찰가가 내려가면 미배당분이 매수인 부담으로 전환됩니다.

가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 102,000,000원은 최신 동일면적 거래와 최근 시세 지표 102,000,000원에 정확히 맞닿아 있어 신건 가격 메리트는 없습니다. 1회·2회 유찰 뒤 명목 최저가는 크게 낮아져도 실질취득은 각각 96,868,800원과 96,575,040원으로 내려가는 데 그칩니다. 현재 회차는 인수 0원이나 가격 할인 없음, 유찰 후에는 가격은 내려가지만 임차보증금 승계가 다시 살아나는 구조 — 이 두 가지를 동시에 봐야 하는 물건입니다.