의정부지방법원 2026타경61084. 일산서구 덕이동 하이파크시티일산파밀리에4단지 404동 13층 1303호 아파트입니다. 현재 소유자는 박정진·정혜경으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2015년 467,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.09.23. 하나캐피탈 근저당권으로 채권최고액은 693,600,000원입니다. 이후 설정된 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
하지만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 접근하기 어렵습니다. 첫째, 임차인 정우형의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일 자체는 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금이 미상이라 배당관계와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 둘째, 대지권이 미등기이고 대지권 유무 자체가 미상입니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있으나, 입찰 전 대지권의 성립 및 이전 가능 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61084 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1535 하이파크시티일산파밀리에4단지 404동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 24층 건물 내 13층 · 아파트로 이용 중 |
| 시세 비교 면적 | 121.66㎡ |
| 소유자 | 박정진 2분의 1 · 정혜경 2분의 1 (2015.11.30. 소유권이전 · 거래가액 467,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 587,000,000원 / 587,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 하나캐피탈 주식회사 / 618,103,645원 |
| 말소기준 | 2022.09.23. 을구 12번 하나캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 693,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.09.23. 하나캐피탈주식회사 근저당권입니다. 과거 신한은행·하나저축은행·애큐온저축은행· 펀딩119 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후인 2025.04.02. 정혜경 지분 국세 압류와 2026.04.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정우형 | 2025.12.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 정우형 1명입니다. 전입신고일 2025.12.17.은 말소기준일 2022.09.23.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위나 승계 신고도 아닙니다. 따라서 이 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 5.87억은 최근 평균의 119.7%
하이파크시티일산파밀리에4단지는 1,676세대, 2011.03.31. 준공 단지입니다. 제공된 최근 12건의 실거래 평균은 490,416,666원이고, 최신 거래는 2026.07. 470,000,000원입니다. 반면 이번 경매 신건 최저가는 587,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 129.79㎡ | 7 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 121.45㎡ | 12 | 510,000,000원 |
| 2026.07 | 121.45㎡ | 26 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 121.45㎡ | 15 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 129.79㎡ | 11 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 121.45㎡ | 25 | 490,000,000원 |
| 2026.06 | 121.66㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 121.45㎡ | 11 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 129.79㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 121.45㎡ | 23 | 490,000,000원 |
| 2026.04 | 121.45㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 2026.04 | 121.66㎡ | 18 | 520,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 490,416,666원 |
최근 12건은 400,000,000원~580,000,000원 범위에서 거래됐습니다. 현재 최저가 587,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 119.7%이고, 최근 12건의 최고 거래가 580,000,000원보다도 7,000,000원 높습니다. 최신 거래 470,000,000원과 비교해도 현재 신건 가격은 상당히 높은 수준입니다. 따라서 “신건부터 가격 메리트가 있다”는 판단은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 587,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,270,000원 |
| 1. 을구 12번 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 693,600,000원 | 578,730,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,270,000원과 하나캐피탈 근저당에 578,730,000원이 배당되는 구조이며, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 114,870,000원입니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 587,000,000원 | 578,730,000원 | 114,870,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 469,600,000원 | 462,504,000원 | 231,096,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 375,680,000원 | 369,620,480원 | 323,979,520원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 하나캐피탈의 미배당은 커지지만, 그 금액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건은 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 실제 입찰 판단에서는 채권자의 미회수액보다 유찰 후 최저가가 실거래 구간에 얼마나 접근하는지가 더 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한산초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·각급 학교·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 경의중앙선 탄현역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 13층이며 외벽은 돌붙임·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지적 미정리 상태의 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 하이파크시티일산파밀리에4단지는 1,676세대, 2011.03.31. 준공 단지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 먼저 확인. 현재 실질취득 587,000,000원은 최근 12개월 평균 490,416,666원의 119.7%입니다. 신건 가격을 싸다고 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래와 교차 확인. 최신 거래는 2026.07. 470,000,000원이고 최근 12건 최고가도 580,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최고가보다도 높습니다.
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이며 유무 미상입니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있으므로 대지권 성립·이전 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 정우형은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 가능성을 포함한 배당관계는 보완 확인이 필요합니다.
- 유찰 가격 비교. 1회 유찰 시 469,600,000원, 2회 유찰 시 375,680,000원입니다. 각 회차에서 최근 실거래 범위와 다시 비교해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “5.87억에 살 이유가 있는가”
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2022년 하나캐피탈 근저당이 말소기준이고, 이후 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정우형의 전입 역시 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 회차의 실질취득액은 그대로 587,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 490,416,666원의 119.7%, 최신 거래 470,000,000원보다 높고, 최근 12건 최고가 580,000,000원도 넘어섭니다. 여기에 대지권이 미등기이고 유무도 확인되지 않았습니다. 결론은 명확합니다. 등기상 인수는 0원이지만, 신건 가격은 비싸고 대지권 확인은 끝나지 않았습니다. 현재 회차에서는 권리의 깨끗함만으로 가격 부담을 상쇄하기 어렵고, 유찰 후 가격 변화와 대지권 원본 확인이 이 물건의 핵심입니다.
