인천지방법원 2026타경500300. 인천 서구 당하동 에덴하우스 나동 3층 301호, 전용 54.63㎡의 다세대주택입니다. 소유자 안천현은 2021.09.28 매매계약을 통해 거래가 195,000,000원에 취득했고, 현재 등기상 소유자입니다. 권리분석의 핵심은 2021.09.28 전입·점유를 시작한 임차인 최성민과 2022.09.30 남동구 압류의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 먼저이므로 원칙적으로 대항력이 인정되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서상 을구 8번 주택임차권등기가 인수권리로 표시돼 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 해당 임차권에 관한 매수인 부담은 실질 0원으로 반영합니다. 확약을 반영하지 않은 회차별 자동 시나리오에서는 유찰 시 인수 추정액이 발생하지만, 본 리포트의 실질취득 판단에는 확약을 우선 적용합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500300 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1084-8 에덴하우스 나동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 54.63㎡ · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 안천현 · 2021.09.28 매매 · 거래가 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성민 | 제3층 제301호 54.63㎡ 전부 | 195,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.09.28 | 우선변제 有 확정 2021.08.24 · 배당요구 2023.10.30 | 해당 없음 |
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 2022.04.29 강제경매개시결정도 2023.02.09 말소됐고, 2023.12.06 압류 역시 2025.02.17 말소됐습니다. 현재 경매와 연결되는 핵심 등기는 2022.09.30 압류, 2023.10.30 최성민의 주택임차권등기, 2026.01.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높고 추세도 하락
가격 판단에서는 전체 실거래 평균 162,283,333원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 124,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -27.0%입니다. 신건 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균의 162.9%이므로 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 51.34㎡ | 4 | 124,000,000원 |
| 2022.01 | 51.34㎡ | 2 | 141,700,000원 |
| 2022.01 | 54.63㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2021.10 | 59.47㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2021.10 | 59.47㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2021.09 | 54.63㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 162,283,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 124,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 최성민 보증금 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 3,372,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 신건에서는 임차인 최성민에게 195,000,000원, 주택도시보증공사에 3,372,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 미배당은 191,628,000원입니다. 실제 배당은 조세채권 등 우선순위 확정에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 시나리오 인수 추정 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 202,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 161,600,000원 | 36,462,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 129,280,000원 | 68,329,920원 | 0원 |
위 회차별 인수 추정액은 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오 값입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철2호선 독정역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 4차선 도로에 접하고, 토지는 평지·사다리형·중로한면 조건입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구)·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 1,348,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 에덴하우스는 19세대, 2010.12.06 준공이며 확인된 실거래는 6건입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 8번 주택임차권등기의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 대항력 선순위 구조 확인. 최성민의 전입일 2021.09.28이 말소기준 2022.09.30보다 앞선다는 점 자체는 변하지 않습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 202,000,000원은 최근 12개월 평균·최신거래 124,000,000원의 162.9%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -27.0%를 감안하면 전체 평균 162,283,333원만으로 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 유찰 후에도 재계산. 1회 유찰 161,600,000원, 2회 유찰 129,280,000원 각각에서 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 2022.09.30 압류와 실제 조세채권, 집행비용 등 최종 배당조건을 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로만 보면 대항력 있는 임차보증금 195,000,000원이 있어 부담이 큰 물건입니다. 하지만 을구 8번 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리상 가장 큰 장애물은 확약으로 해소된 셈입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신거래 124,000,000원의 162.9%이고, 최근 추세도 -27.0%입니다. 2회 유찰가 129,280,000원도 최근 12개월 평균보다 높습니다. 결론은 분명합니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 보수적으로 판단. 이 물건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 확약서의 유효성과 하락한 최근 시세입니다.
