💰 최저가 687,000,000원 🛡️ 매수인 인수 0원 📈 최근시세 대비 114.9% 📉 최근 추세 -8.6%
의정부지방법원 2026타경61098. 파주시 다율동 ‘파주운정신도시디에트르에듀타운’ 205동 10층 1002호 아파트입니다. 사용승인은 2024.11.19, 비교 대상 면적은 118.7168㎡입니다. 소유자 유희민은 2025.02.06 거래가액 644,960,000원으로 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 수협은행 근저당권 605,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 임차인 고제학의 전입일은 2026.02.09로 말소기준일인 2025.02.06보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당상 우선변제 범위는 별도로 확인해야 합니다. 배당요구는 2026.06.22 접수됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 다율동 1009 파주운정신도시디에트르에듀타운 205동 10층 1002호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 118.7168㎡ · 20층 공동주택 중 10층 |
| 사용승인 | 2024.11.19 |
| 소유자 | 유희민 (2025.02.06 소유권이전등기 · 거래가액 644,960,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 687,000,000원 / 687,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 7,316,637원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.02.06 수협은행 근저당권입니다. 이후 노희정·현대카드·삼성카드·서서울농업협동조합·신한카드·신용보증기금·경기신용보증재단의 가압류와 파주시 압류, 강제경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고제학 | 2026.02.09 | 2026.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 고제학은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니며, 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 89,000,000원 높다
같은 단지 비교 거래는 11건입니다. 전체 평균은 648,978,181원이지만, 과거 700,000,000원대 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 표본은 1건이며, 2026.07 거래가는 598,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 118.72㎡ | 7 | 598,000,000원 |
| 2025.06 | 118.72㎡ | 11 | 635,000,000원 |
| 2025.05 | 116.73㎡ | 18 | 710,000,000원 |
| 2025.04 | 118.72㎡ | 1 | 590,760,000원 |
| 2025.04 | 118.72㎡ | 3 | 590,000,000원 |
| 2025.03 | 116.73㎡ | 13 | 704,000,000원 |
| 2025.03 | 116.73㎡ | 17 | 691,000,000원 |
| 2025.03 | 116.73㎡ | 4 | 660,000,000원 |
| 2025.02 | 116.73㎡ | 11 | 700,000,000원 |
| 2025.02 | 118.72㎡ | 20 | 640,000,000원 |
| 2025.01 | 118.72㎡ | 6 | 620,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 648,978,181원 |
현재 최저가 687,000,000원은 최근 12개월 평균 598,000,000원의 114.9%입니다. 금액으로는 89,000,000원 높습니다. 최신 거래 역시 598,000,000원이므로 동일한 결론입니다. 더구나 최근 구간은 이전 거래 구간보다 -8.6% 낮아진 흐름입니다. 따라서 과거 전체 평균만 근거로 현 회차 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 687,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,270,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 605,000,000원 | 605,000,000원 |
| 3. 가압류 · 노희정 | 125,000,000원 | 72,730,000원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 27,592,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 31,105,851원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서서울농업협동조합 | 49,800,778원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시 · 현대카드주식회사 | - | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 22,853,520원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 108,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 경기신용보증재단 | 28,037,952원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 997,391,046원 중 677,730,000원이 배당되고, 319,661,046원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 위 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 계속 0원
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 687,000,000원 | 677,730,000원 | 319,661,046원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 549,600,000원 | 541,704,000원 | 455,687,046원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 439,680,000원 | 432,883,200원 | 564,507,846원 | 0원 |
현재 회차에서는 최근 거래 598,000,000원보다 89,000,000원 비싸지만, 1회 유찰 시 시나리오 가격은 549,600,000원, 2회 유찰 시 439,680,000원입니다. 중요한 점은 유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 증가해도 자료상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이라는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 20층 공동주택의 10층 1002호입니다. 사용승인은 2024.11.19입니다.
- 입지. 다율중학교 북동측에 위치하며 주위에 아파트·학교·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정자료상 대중교통상황은 보통입니다.
- 단지 규모. 파주운정신도시디에트르에듀타운은 489세대이며, 동일 면적대 비교 실거래는 11건입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·파주운정3지구 제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 가격 흐름. 최신 거래 598,000,000원, 최근 12개월 평균 598,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -8.6% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 응찰가 검토. 신건 실질취득 687,000,000원은 최근 거래 598,000,000원의 114.9%입니다. 현 회차를 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 서류 재확인. 고제학은 전입일이 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구와 최우선변제 해당 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 후순위 채권 미배당과 인수를 구분. 현 회차에서도 319,661,046원 미배당이 예상되지만 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 추세 확인. 최근 흐름이 이전 거래 구간 대비 -8.6%이므로 과거 700,000,000원대 거래보다 최신 598,000,000원 거래를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 신건 가격은 별개다”
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 매각으로 정리되고, 실제 임차인 1명도 후순위 전입이라 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 명료합니다. 하지만 현재 최저가와 실질취득액은 687,000,000원으로 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 598,000,000원의 114.9%입니다. 최근 가격 추세까지 -8.6%이므로 신건 최저가를 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 권리는 정리되지만, 현 회차 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
