인천지방법원 2026타경500302. 시민공원역 북측의 편한자이캐슬 5층 503호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 신원식은 2022.02.24. 매매를 원인으로 2022.03.14. 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 242,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.12.13. 하나카드 주식회사의 가압류 5,850,993원이며, 이후 강제경매개시결정과 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기상 김예은의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.01.13., 주민등록·점유개시는 2022.02.04.로 말소기준권리인 2022.12.13.보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있고 우선변제권도 행사 가능한 임차인입니다. 보증금이 242,000,000원으로 현재 최저가 221,000,000원보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 177-9 편한자이캐슬 5층 503호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 주안중로9번길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 5층 503호 58.677㎡ 전부 · 기준시점 현재 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 · 사용승인일 2018.03.28. |
| 소유자 | 신원식 · 2022.03.14. 소유권이전 · 등기 거래가액 242,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 242,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있으나 확약이 핵심
과거 국민은행 근저당권 2건과 수협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.12.13. 하나카드 가압류입니다. 김예은의 주민등록·점유개시는 2022.02.04.로 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자도 2022.01.13.로 확보돼 있습니다. 2023.08.18. 임차권등기까지 마쳐 우선변제권 행사도 가능한 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예은 | 5층 503호 58.677㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.04. | 2022.01.13. | 242,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
김예은은 보증기관의 중복신고가 아니라 확인된 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일자 2022.01.13., 주민등록·점유개시 2022.02.04., 확정일자 2022.01.13.로 대항력과 우선변제권 요건이 확인됩니다. 2023.08.18. 배당요구도 확인됩니다. 다만 이 사건에서는 위 확약서 때문에 매수인의 실질 승계액을 0원으로 처리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 김예은 보증금(우선변제) | 242,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,850,993원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 242,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 부족분 24,894,000원이 발생합니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권이므로 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총 부담 구조가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 221,000,000원 | 24,894,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 176,800,000원 | 68,475,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 141,440,000원 | 103,340,160원 | 0원 |
확약을 무시한 기계적 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 현재 24,894,000원, 1회 유찰 시 68,475,200원, 2회 유찰 시 103,340,160원이 인수되는 구조입니다. 그러나 본건은 해당 임차권 말소동의 확약이 있으므로 이 임차인에 관한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 따라서 확약이 정상적으로 이행된다는 전제에서는 실질취득액이 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 2018.03.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 인천2호선 시민공원역 북측에 위치하며 인근에 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 밀집합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시민공원역과 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 토지. 일반상업지역의 세장형 평지이며 오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다. 서측 약 5m, 남측 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,661,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 6번 김예은 임차권 전부에 적용되는지 원문과 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·대금납부 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 실질 인수 0원 판단을 확정할 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 등기상 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유자가 누구인지, 인도 시기와 협의 필요성을 현장 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 221,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 별도 검증이 필요합니다. 신건 최저가만 보고 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 세금·관리비 확인. 미추홀구 압류와 관리비 체납 여부, 당해세·공용부분 관리비 등 배당표 밖 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘임차권’보다 ‘확약의 효력’
표면만 보면 까다로운 물건입니다. 임차보증금이 242,000,000원으로 최저가 221,000,000원보다 크고, 임차인은 말소기준권리보다 먼저 주민등록·점유를 갖춰 대항력까지 있습니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 24,894,000원의 미배당 인수가 발생하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 조건을 그대로 반영하면 김예은 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 221,000,000원입니다. 다만 시세 자료가 없으므로 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 통과 가능, 가격은 판단 보류. 낙찰가보다 중요한 것은 확약서의 원문과 말소 이행 조건을 끝까지 확인하는 것입니다.
