인천지방법원 2026타경500316. 석남동 길주하이츠빌 101동 4층 401호, 공부상 도시형주택으로 이용 중인 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 임차인 김성룡은 2021년 3월 24일 계약, 2021년 3월 25일 확정일자, 2021년 4월 21일 전입·점유를 갖췄고 보증금은 154,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2025년 7월 2일 고양시일산서구청 압류이므로, 임차인의 대항력은 그보다 훨씬 앞섭니다.
등기부에 과거 근저당권이 두 차례 있었지만 한국양봉농업협동조합 근저당은 2012년 4월 13일, 근해안강망수산업협동조합 근저당은 2021년 4월 21일 각각 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 말소기준을 잡는 권리는 2025년 압류이고, 그 전에 성립한 김성룡의 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500316 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 112-2 길주하이츠빌 101동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 도시형주택 · 4층 401호 55.39㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김주홍 · 2021.08.09 매매 · 거래가액 154,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
가장 중요한 순서는 단순합니다. 김성룡의 전입·점유는 2021.04.21, 확정일자는 2021.03.25, 임차권등기는 2023.06.21입니다. 현재 말소기준인 고양시일산서구청 압류는 2025.07.02이므로 임차인이 먼저입니다. 이후 2026.01.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.03.11 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성룡 | 4층 401호 55.39㎡ 전부 | 154,000,000원 | 2021.04.21 / 2021.03.25 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
김성룡은 보증기관 대위·승계 명의가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 154,000,000원은 중복 신고액이 아니라 이 사건의 실제 임차보증금으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 98.6%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
길주하이츠빌은 29세대, 2011년 11월 10일 준공이며 대상 면적은 55.39㎡입니다. 거래자료는 6건이고 전체 평균은 144,666,666원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.05 · 135,000,000원, 최근 12개월 평균은 140,000,000원, 최근 가격 추세는 -4.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 55.39㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2023.11 | 55.21㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2023.02 | 55.21㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 55.21㎡ | 5 | 154,000,000원 |
| 2022.01 | 55.21㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2021.08 | 55.39㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 140,000,000원 |
표면 최저가 138,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 98.6%, 전체 평균의 95.4%입니다. 하지만 이 사건은 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 현 회차 예상 인수액을 합친 실질취득은 156,732,000원으로, 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 135,000,000원을 모두 넘습니다. 게다가 최근 대비 과거 추세가 -4.8%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 임차인 김성룡 보증금 | 154,000,000원 | 135,268,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 154,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 계산상 임차인 미배당액 18,732,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원이고 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당도 0원입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형주택으로 이용 중인 다세대입니다. 길주하이츠빌은 29세대이며 2011.11.10 준공입니다.
- 입지. 인천가좌여자중학교 북측 인근으로 공동주택과 소규모 근린생활시설이 섞인 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,254,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했고 기본적인 위생·급배수시설은 구비된 것으로 판단됐습니다.
- 가격 추세. 최근 시세 추세가 -4.8%이며 최신 거래는 135,000,000원입니다. 다세대의 환금성과 함께 가격 하방을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 김성룡의 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 포함되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현 회차는 최저가 138,000,000원이 아니라 예상 인수까지 포함한 156,732,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시. 1회·2회 유찰 시 최저가는 크게 내려가도 인수액이 45,945,600원·67,669,760원으로 커집니다.
- 시세 기준. 최신 거래 135,000,000원, 최근 12개월 평균 140,000,000원, 추세 -4.8%를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 과정에서 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 수선 상태와 점유 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사서 원문을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 잘 안 내려간다”
이 사건은 최저가 138,000,000원만 보면 최근 12개월 평균 140,000,000원보다 조금 낮아 보입니다. 그러나 실제 임차인 김성룡의 보증금은 154,000,000원이고, 대항력 기준일은 말소기준보다 앞섭니다. 현 회차 예상 미배당액 18,732,000원을 더하면 실질취득은 156,732,000원입니다. 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 140,000,000원을 모두 웃돌고 시세 추세도 -4.8%입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 확인할 변수지만, 제공된 문구만으로는 임차인의 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 원문 확인 전에는 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다. 이 물건은 최저가가 싸 보이는지보다 확약서가 실제로 대항력을 제거하는지가 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
