의정부지방법원 2026타경61148. 고양시 일산서구 가좌동 가좌마을7단지 꿈에그린아파트 701동 12층 1201호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 제12층입니다. 현재 소유자는 김봉진이고, 등기상 권리분석의 기준이 되는 권리는 2015.06.02 주식회사하나은행 근저당권 230,400,000원입니다.

이 말소기준권리 뒤에는 오케이저축은행 근저당, 비에스온·우리카드·한국무역보험공사· 제민신용협동조합·여수수산업협동조합·삼성카드의 가압류, 안산시 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있어, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 제공된 자료상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계와 전입·임대차 현황은 입찰 전 원본과 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 105.2%

가좌마을7단지꿈에그린 전용 59.99㎡대 실거래 표본은 아래와 같습니다. 전체 12건 평균은 356,791,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근 시장을 우선해서 봐야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 368,000,000원, 최신 거래는 370,000,000원이며, 최근 구간의 가격 추세는 이전 구간 대비 5.5%입니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 387,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.2%입니다. 전체 12건 평균 대비로도 108.5%이며, 최신 거래 370,000,000원뿐 아니라 표본 최고 거래 380,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 387,000,000원 가정)

총 채권액 704,192,314원 중 예상 배당은 380,782,000원, 미배당은 323,410,314원입니다. 오케이저축은행도 전액 배당되지 않으며, 후순위 가압류권자들은 현 가정에서 배당액이 0원입니다. 다만 제공된 배당표는 당해세· 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송포초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·전·답 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건 내 12층입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 광평수의 아파트 건부지이고, 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(가좌구역), 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 1,611,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성 참고. 가좌마을7단지꿈에그린은 545세대이고, 동일 면적대 실거래 12건이 제공돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 368,000,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 가격부터 재확인. 실질취득 387,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.2%입니다. 신건 가격 자체에는 시세 할인 근거가 없습니다.
• 유찰 시나리오 비교. 제공된 시나리오는 1회 유찰 309,600,000원, 2회 유찰 247,680,000원입니다. 현 회차와 가격 구조가 크게 달라집니다.
• 임대관계 확인. 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 현황을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
• 압류·배당 원본 대조. 안산시 압류가 등기돼 있고 배당표는 당해세 등을 미반영하고 있으므로, 실제 조세채권과 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련 확인. 감정자료에 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으므로 입찰·취득 시 적용 여부를 최신 원문 기준으로 확인해야 합니다.
• 관리비·점유 현황. 공동주택의 미납 관리비와 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 괜찮지만, 신건 가격은 높다”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.06.02 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 자료상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 배당표가 계산한 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 실질취득액 387,000,000원은 최근 12개월 평균 368,000,000원의 105.2%이고, 최신 거래 370,000,000원 및 전체 표본 최고 거래 380,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 대비 108.5%라는 수치까지 감안하면, 현재 회차는 권리 안정성은 장점이지만 가격 메리트는 부족한 신건으로 보는 것이 일관됩니다. 제공된 유찰 시나리오와 실제 점유·임대관계를 함께 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 편이 합리적입니다.