의정부지방법원 2026타경61159. 파주시 야당동 ‘펠리체’ 에이동 4층 402호, 전용 47.51㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 이창규는 2022.01.19. 소유권을 이전받았고 거래가액은 298,000,000원입니다. 현재 경매의 분석상 말소기준은 2024.09.12. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.11.23. 김어진의 주택임차권등기가 있어 원칙적으로는 매수인에게 남을 수 있는 구조지만, 이번 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 들어와 있습니다.
김어진은 임대차계약일 2021.10.22., 확정일자 2021.12.09., 전입·점유개시일 2021.12.24.로 보증금 298,000,000원의 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 신건 262,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 4,468,000원을 제외한 257,532,000원이 배당되어 원칙상 40,468,000원이 남습니다. 하지만 2026.06.12. 제출된 확약에 따라 대항력과 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 사건에서 김어진 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61159 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 240-17 펠리체 에이동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.51㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 주거용(다세대주택) |
| 소유자 | 이창규 (2022.01.19. 소유권이전 · 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0
핵심은 김어진 임차권 → 주택도시보증공사 가압류 → 강제경매 순서입니다. 김어진의 임차권등기는 분석상 말소기준인 2024.09.12.보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 이후 파주시 압류, 강제경매개시결정, 주식회사한주피엠씨 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 광명농업협동조합·한국양봉농업협동조합·신한은행 근저당과 과거 압류·경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 관계
조사된 임차·점유 관련 인물은 박준희·김광연·김어진 3명입니다. 보증기관 승계로 중복 표시된 임차인은 없으므로 세 사람을 각각 구분해 봐야 합니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준희 | 2025.09.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김광연 | 2025.11.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김어진 | 2021.12.24 / 2021.12.09 | 298,000,000원 | 있음 → 확약 포기 | 있음 | 실질 0원* |
* 김어진 임차권은 신건 배당 시 룰상 미배당액 40,468,000원이 발생하지만, 2026.06.12. 확약서에 따른 대항력·잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 적용되므로 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장은 165,000,000원, 신건은 262,000,000원
펠리체A동은 8세대, 2016.12.09. 사용승인된 다세대입니다. 전용 47.51㎡ 또는 유사 면적의 확인 거래는 6건이며 전체 평균은 234,833,333원입니다. 하지만 이 평균에는 2022.01.과 2023.08.의 298,000,000원 거래가 반복 포함되어 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.51㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2024.08 | 47.37㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 47.51㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2022.03 | 47.37㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 47.51㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2022.01 | 47.51㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 234,833,333원 |
| 최근 12개월 | 47.51㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
가격 메리트 판단에서 중요한 숫자는 전체 평균 234,833,333원이 아니라 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 165,000,000원입니다. 현재 최저가 262,000,000원은 최근 시세의 158.8%이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -33.7%입니다. 따라서 이 신건을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 1. 임차인 김어진 보증금 | 298,000,000원 | 257,532,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한주피엠씨 | 1,541,035원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김어진 보증금의 미배당액은 40,468,000원입니다. 다만 2026.06.12. 확약 적용 시 이 잔존 보증금의 매수인 상대 반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 야당역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 4층 402호이며 기본 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6-7m의 외부 공도와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 453.0㎡, 공시지가는 931,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부상 미등재된 다락방이 소재합니다.
- 거래 표본. 펠리체A동은 8세대이며 확인된 거래는 6건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.12. 제출된 대항력 포기·잔존 임차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 유지되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 김어진 임차권 말소 절차 확인. 확약에 따라 실질 인수는 0원으로 평가하지만 실제 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 박준희·김광연 점유 확인. 두 사람 모두 분석상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현 점유 여부와 명도 상대를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 262,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원의 158.8%입니다.
- 유찰 후에도 시세 재검증. 2회 유찰 시 167,680,000원도 최근 거래 165,000,000원보다 높으므로 단순 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 미등재 다락방 확인. 감정요항표상 공부에 없는 다락방이 있으므로 현황·이용상태와 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격은 여전히 높다”
이 사건의 첫인상은 보증금 298,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 신건 배당 기준 미배당 40,468,000원이 매수인 인수 문제로 이어집니다. 그러나 2026.06.12. 주택도시보증공사의 확약으로 김어진 임차권은 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하므로 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 매력적인 경매가 되는 것은 아닙니다. 실질취득 262,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 165,000,000원의 158.8%이고, 최근 거래 추세는 -33.7%입니다. 1회 유찰 가격 209,600,000원은 물론, 2회 유찰 가격 167,680,000원도 최근 거래 165,000,000원보다 높습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 아직 정리되지 않은 사건입니다.
