인수액은 0원이지만, 점유 신고 16명과 시세 공백을 먼저 풀어야 한다 — 화성 진안동 203호

수원지방법원 2024타경3601. 화성시 진안동의 다세대·도시형생활주택 2층 203호로, 참고 면적은 25.26㎡입니다. 등기상 소유자는 오희영이며, 2018년 9월 18일 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 수협은행의 후순위 근저당과 신한은행 근저당, 임의경매개시결정, 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.

권리의 결론만 보면 단순합니다. 현황조사상 신고된 점유자들의 전입일은 모두 말소기준일인 2018년 9월 18일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 일부 미상이어도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 점유자가 많고 일부 점유부분이 특정되지 않아, 인도·명도 난도와 실제 203호 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 전부 소멸

말소기준은 2018년 9월 18일 접수 제184353호 수협은행 근저당권 862,800,000원입니다. 같은 날 다음 순위로 설정된 수협은행 근저당권 697,200,000원과 2019년 신한은행 근저당권 240,000,000원도 매각으로 소멸합니다. 세 근저당의 채권최고액 합계는 1,800,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다.

점유·임차 신고 현황 — 실제 신고자 16명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 점유·임차 신고자는 16명입니다. 보증금이 확인된 사람은 3명으로 합계 40,000,000원, 확인된 월세는 합계 3,600,000원입니다. 나머지 13명은 보증금이 미상이며, 8명은 배당요구 접수일이 확인됩니다.

② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 메리트는 미확정

현재 최저매각가는 41,503,000원으로 감정가 121,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 외형상 할인 폭은 큽니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액은 확인되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.

현재 유찰 횟수 3회는 참고 경매 평균 유찰 횟수 2.8회를 이미 넘어섰습니다. 최근 낙찰금액도 확인되지 않고 참고 매각률이 0.0%인 만큼, 낮은 최저가 자체보다 환금성과 실제 임대수익, 공실·점유 상태를 검증하는 과정이 먼저입니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 가정)

총 담보채권 1,800,000,000원 중 예상 배당은 40,355,946원이며, 예상 미배당액은 1,759,644,054원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다.

배당표는 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액을 반영하지 않았습니다. 실제 배당에서는 수협은행 배당액과 채권자 미배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 건물은 근린생활시설과 도시형생활주택이 함께 구성되어 있습니다. 도시형생활주택은 1룸형·2룸형·3룸형으로 이용되고 일부 근린생활시설은 공실 또는 편의점으로 이용 중입니다.
• 입지. 진안중학교 서측 인근으로 아파트단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북동측 약 20m, 남서측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·승강기·화재탐지 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 327.0㎡, 공시지가는 1,063,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 15세대 규모의 다세대·도시형생활주택이고 최근 실거래·낙찰금액이 확인되지 않아 매도 시 가격 산정과 매수층 확보에 불확실성이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 203호 실제 점유 확인. 현황조사에는 여러 호실과 점유부분 미상의 신고자가 함께 나타납니다. 대상 호실의 현재 점유자와 사용관계를 현장에서 특정해야 합니다.
• 보증금 미상 13명 재확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유부분과 최우선변제 가능성은 매각물건명세서와 배당요구 서류로 다시 확인해야 합니다.
• 명도비용 반영. 인수 보증금은 0원이지만 다수 점유자가 확인되므로 인도명령, 퇴거 협의, 공실 전환 기간과 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 시세 원본 조사. 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 인근 유사 다세대·도시형생활주택의 매매가와 보증금·월세를 중개업소 및 실거래 원본으로 대조해야 합니다.
• 수익률 검증. 감정가의 34.3%라는 숫자보다 실제 임대 가능 보증금·월세, 공실률, 관리비와 수선비를 기준으로 수익률을 산정해야 합니다.
• 소음·용도 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 주택·상가 혼용 건물이라는 특성이 임대수요와 매도 가격에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 운영 난도는 0이 아니다”

이 물건의 등기 권리는 명확합니다. 수협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 모두 소멸하고, 점유 신고자 16명도 전입일이 말소기준일보다 늦어 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 최저가 41,503,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다.

하지만 3회 유찰과 16명의 점유 신고, 13명의 보증금 미상, 최근 실거래 금액 부재가 동시에 나타납니다. 감정가의 34.3%라는 할인율만 보고 저가 매수로 판단하기보다, 203호 점유관계와 명도비용·실제 임대수익·매도 가능 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 정리되지만 점유와 환금성 검증이 핵심인 물건입니다.