인천지방법원 2026타경500336. 부평구 청천동 청하빌라 비동 4층 401호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 ‘말소기준 이후 권리 소멸’만 보면 안 됩니다. 황민주 씨는 2021.11.29 전입했고 확정일자는 2021.10.18, 점유개시는 2021.11.26입니다. 말소기준인 2023.05.15 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.

보증금 118,000,000원은 현재 최저매각가 101,000,000원보다 큽니다. 집행비용 2,214,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 98,786,000원이고, 원래의 권리 규칙만 적용하면 나머지 19,214,000원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가만 보고 ‘101,000,000원에 산다’고 볼 수 없는 물건입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이 명시되어 있습니다. 따라서 해당 황민주 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 처리합니다. 이 확약은 황민주 씨 임차권에만 적용되는 판단이며, 별도로 확인된 다른 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 ‘대항력 임차인 + 확약서’

등기상 과거 국민은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2023.05.15 분당세무서장 압류입니다. 그 이후 2025.04.04 계양세무서장 압류와 2026.01.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.05.19 경기광주세무서장 압류는 2026.03.05 해제로 이미 말소됐습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 101,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기에는 2008.12.30 거래가액 115,000,000원, 2021.12.17 거래가액 118,000,000원이 확인되지만, 현재 가격 메리트를 판단할 수 있는 최근 동일 조건 거래 비교는 제시하지 않습니다. 따라서 감정가 101,000,000원이 과거 거래가보다 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하지 않습니다.

특히 이 물건은 원래 권리규칙만 보면 보증금이 낙찰가보다 커서, 유찰돼 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차는 19,214,000원, 1회 유찰 시 39,054,400원, 2회 유찰 시 54,923,520원입니다. 다만 말소동의 확약서 적용으로 황민주 씨에 대한 실질 인수액은 각 회차 0원으로 봅니다.

③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)

현재 회차의 원래 배당규칙상 황민주 씨 보증금 미배당액은 19,214,000원이나, 말소동의 확약서 적용 시 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 공장지대 주변 소규모 공동주택지대로 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 위치. 인천광역시 부평구 청천동 ‘효성굴다리사거리’ 남서측 인근입니다. 롯데마트부평점은 도보 23분, 인천용마초등학교와 효성어린이공원은 각각 도보 9분으로 기재돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다. 부평북로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있으며 갈산역은 남동측 1,243m 지점에 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 외부는 벽돌타일, 내부는 벽지·타일, 창호는 PVC 새시이며 급배수·급탕·위생·도시가스 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 세장형 평지의 다세대주택 건부지이며 서측 아스팔트 포장도로와 접합니다. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 황민주 임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출된 사실을 매각물건명세서 원본에서 최종 대조해야 합니다.
• 확약 적용 범위 확인. 확약은 황민주 씨 임차권에 대한 판단입니다. 다른 권리나 별도 점유자가 있다면 자동으로 같은 효과가 적용되는 것은 아닙니다.
• 현재 점유 상태 확인. 등기상 주택임차권은 황민주 씨 명의이고 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유와 인도 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 동·호수 현장 특정. 외벽에는 ‘비동’ 표시가 없고 공동출입구 상단에는 ‘1동’으로 표시되어 있습니다. 입찰 전 실제 401호와 공부상 목적물을 현장에서 대조해야 합니다.
• 세금·배당 변동. 예상배당은 집행비용과 확인된 보증금 중심의 계산이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
• 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 101,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트가 입증되는 것은 아닙니다. 과거 등기상 거래가만으로 현재 시세를 대신하지 말아야 합니다.

맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약서가 결론을 바꾼다”

이 물건을 처음 보면 보증금 118,000,000원의 대항력 임차인이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 현재 최저가 101,000,000원에서 단순 배당하면 19,214,000원이 남아 원래대로라면 매수인 인수형에 해당합니다. 유찰될수록 미배당액도 39,054,400원, 54,923,520원으로 커집니다.

그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 황민주 씨 임차권의 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차 기준 실질취득은 최저가와 같은 101,000,000원으로 봅니다. 권리상 가장 중요한 위험은 확약으로 해소됐지만, 그렇다고 가격까지 매력적이라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래에 근거한 가격 우위가 확인되지 않는 만큼 권리는 조건부 합격, 가격은 보수적 검토가 이 사건의 핵심입니다.